不動産投資

日々感じる事。。

スターリーです。

久しぶりですが、最近日々感じる事を呟いてみようかと。。。

昨年最初購入したマンションを売却しました。

自分が値付けした金額で、しかも差値もなく売却できました。

そのキャピタルで次の購入資金に回す事を考えひたすら

土地情報を検索してました。

偶然にも、昔からほしかったエリアの土地が安く手に入り、

新築分譲スペックマンションを建設&竣工する事が出来ました。

当然ですが、企画段階から各仲介店へヒヤリングしてましたので

家賃もチャレンジ的に設定して、ほとんど交渉無く満室になりました。

やりようで、土地から仕入れての利回り10%は可能。

但し、エリアによる家賃もあるので、そこを見極めれば出来る。

既に賃貸経営も9年目です。

こんな事が出来たら、中古物件よりも安定経営もできるし

手残りが全く違う。

そこそこCFがあれば、入れ替え時は新築で勝負した方が

負けない道のりかと感じました。

私の経験上のつぶやきです。。。(笑)

| | コメント (3)

新築物件のモデルルーム公開

この3月竣工のモデルルームが完成しました。

1F+地下室の特別ルームですが、何と95㎡!!

一部公開します。

120524_184624 120524_185737 120524_184723 120522_155352

| | コメント (2)

杭工事途中。

本日、新築杭工事現場を確認して参りました。

現在順調に来ております。

このペースで行くと上棟は来年1月末です。

まだまだ残存課題は御座いますが、しょぼい物を作るつもりも有りません。

費用対効果をしっかり見て、採否を考えたいと思います。

下記に今日の写真を掲載しておきます。

111101_135918

| | コメント (1)

地鎮祭が終わり明日から杭工事スタート

新築プロジェクトの進行状況ですが、

★10月25日地鎮祭が終わり、27日から杭工事がスタート!!

  今回は3F建の1フロア4世帯 総計12世帯

★外壁のタイル色、ポーチ回りの高級タイルなどデザインも含め

 決めましたので、パースでも制作してもらおうと思います。

物件の売りとしては、①地下鉄駅近②分譲並みの什器

③2.5mの可動間仕切り などなど。。。

完成が来年3月末なので、あっと言う間に出来ますが、是非

引渡しの暁には、見学会でもやると思います。(笑)

また進捗報告します。

| | コメント (0)

ゼネコンとの契約完了。。来週から建築開始

スターリーです。

今年早々から進めてきた新築案件ですが、本日無事請負契約を

締結しました。

今週中には着手金が融資実行され、スタートして行きます。building

建築予定現場の写真をアップしておきます。↓smile

111011_110234_3

※名古屋市内某地下鉄徒歩4分→敷地はかなりデカイ!!happy02

ファミリーの分譲仕様で建築予定!!!memo

こんなPJが始まり、来年3月には完成しまーーす。

この物件には秘密兵器が備わりますが、そこは完成後

のお楽しみ。。。appli02

| | コメント (0) | トラックバック (0)

久しぶりのブログです

久しぶりのブログです。

今月末からようやく着工する「カーサ***マンション」ですが、色々

整理が出来てました。

今回は、2LDKの60㎡を建築する事になりました。

いやー新築は大変の一言です。

今月の中~末頃には、確認申請が上がってきますので、それまでにVEと

請負契約を締結しなければなりません。

コストを意識した物作りはどの業界でもしんどいですね。。。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

ラッキーなのか??

前回の続きです。

土地を取得した事は、前回のブログに記載しましたが更に

進展がありました。

実は、今度買う土地の横が駐車場だったのですが、買いたい交渉

した結果、一度没になった。

仕方なく、今の土地で融資の目処や設計士との整合などようやく見えた

段階で、急きょその土地を売りたい逆オファーが来た。

思わず、、、、、、。。

今まで進めた物が、全て消え去った。。この3カ月返してほしい。。。

昨日土地を買う事や価格も有る程度折り合いがついたので、

また1からスタートします。

名古屋某地下鉄駅徒歩4分

間口14mの116坪が路線価以下で買える事になったので

良しとしましょ。。。

| | コメント (0)

不動産運営~出口戦略の重要性!

スターリーです。

すっかり真夏の状態ですね。

さて最近良く相談される内容ですが、不動産収入=目論見通りの家賃収入

と良く勘違いされてる方が多いです。

家賃収入を得るためには、店子様が付いてるのが前提ですよね。

店子様の立場から考えると、良い立地で部屋が良く、家賃が安い物件

と誰もが思うでしょ。

まずはお客様の立場で、自分の物件が当てはまるか、考えて見て下さい。

次に自分の物件を事を理解されてますか?

当然家賃の適正化と言う物があり、いくら物件が良くても割高感が有れば

店子付けが厳しいです。

よって新の家賃を知る事が重要かと思います。

この家賃は買う段階で見抜かなければいけない項目だと考えています。

上記が見抜けているなら、後は運営です。

大家業=入居者様へ空間を提供する商売です。

よって空間がNGなら商品がダメと言うことと同じです。

自分でも入居したいと思う部屋を提供する事が重要です。

ここをおろそかにすると、空室が決まらないので、私は

かなり重要だと思います。

当然費用がかかるのでこの様な支出も買う段階で

想定するといいです。

後は売却です。

それは人それぞれですが、私は過去2つ売却して利益確定してます。

当然不動産は言葉通りですが、ずーっと持ち続けるものでもないと

思ってます。

私の場合、売るタイミングはあらかじめ考えてます。

私が買った物件は、全て追金入れて売却されてますので、

生の声も何回も聞きました。

私もそうならない為に、そこは購入段階で将来的な物件評価なども

見て買う様にしてます。

更地・転売にしても市場が求めてるエリアになければ、買う方も

おりません。

私の小さな経験ですが、不動産は失敗しない事が重要なので

確実に購入~運営~出口はしっかり見抜く力を身につけて頂き

たいです。

| | コメント (0)

先日の土地取得、引渡しは8月

最近停滞中のスターリーです。

久しぶりのブログ更新。

さて本題ですが、先月土地売買締結を行い、現在新築物件の建築

に向けて、色々準備しています。

引渡し前に、建築確認・コストまとめを行い引渡しと同時に物作り

を行っていきたく思っております。

3月に物件売却を行い、今回入れ替えで新築を掘り込む事になりますが

企画段階で保有期間15年と定めております。

大規模修繕前の売却、設備償却が切れるタイミングを出口と考える

スキーム。。

今回は、名古屋市某地下鉄徒歩4分のロケーションはばっちり。

土地も激安(固定資産評価額ぐらい)で仕入れる事ができましたので

後は、建築費をどれだけ圧縮できるかで事業計画も変わってきます。

建築費を安くするために、グレードダウンさせるつもりもありませんし

設備は今のグレードの1ランクUPでいきたいと思ってます。

構造はRCのラーメン構造で行く事も決めております。

壁式の場合、将来改装する際に、耐力壁なので解体する事は困難。

私の目論見では、新築で12%を狙って行きたいと考えてます。

これから、鬼のコンペ大会を行いますが、当然差し値交渉で行ければ

ありがたいです。

※今回は、6世帯(2LDK)の55~60㎡ぐらいです。

新築で10%以上の物件が出来るなら、中古物件なんて買えないです。。

| | コメント (1)

土地を買う事になりましたヽ(´▽`)/

スターリーです。

突然ですが、土地を買う事になりました。

三番手の買付だった様ですが、ある必殺技を使いかっさらって

しまいました。(笑)

元付けにダイレクトに交渉した事もあり、当然両手になるのと

今月契約出来る事と、彼らの会社事情もあり、互いが条件に

有ったおかげでしょ。。。

土地の裏情報を取っていても、何も出てこなかったので、買う事に

踏み切ましたが、今だに何で破格値なのだろうと思ってます。

明後日契約となりましたので、月曜日の朝一番には、軍資金を

用意して契約に行ってきます。

詳細は未だ極秘ですが、名古屋市内の某地下鉄駅 徒歩4分

路線価以下での契約です。。。。

今年は売却したので、新しい物件を仕入れたかったので

一安心です。。。

| | コメント (0)

より以前の記事一覧