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2010年10月

日本の不動産賃貸業 はたして??

先日、我がパートナーと情報交換した中で、こわーい話もあったので

紹介する事にします。

これからの、日本において少子化で人口は減り、年齢層は逆ピラミッド!!

基本的な賃貸物件の客層は20~40歳!

★人口が減る、逆ピラミッド、賃貸物件の供給過多。。。。

★今後は、少ない客層に対しての、商売になる。。。。

★これからの不動産賃貸業は、勝ち組・負け組がはっきりする時代。。。

不動産投資から脱却 → 不動産賃貸ビジネス = 顧客満足

※不動産の4種の神器

1、立地 2、間取り 3、物件力 4、外観

をしっかり頭に入れるべき!!!

ごもっともな意見です。。。

不動産賃貸業と向き合いましょ。。。。

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天井からの異音、そして対策

先日、入居者様より天井上から異音がして、眠れない!

何とかしてもらえないか?と問い合わせがあった。

管理会社、工務店、スターリーでこの2カ月分析等おこなって

原因が発覚しました。

最初は猛暑の影響で、ルーフィング葺の空間に熱がコモって、

鉄部等が膨張・収縮を繰り返し異音がしてると疑っていた。

屋根裏にのぼり、2時間分析した結果、部分的に吊り天部分が、

PBと接続されていない事がわかった。

天井をたたくと、部分的に浮いており、それが原因!!!

それを対策するには、一旦天井を外し補強工事が必要となった。

※短期的に御客様へは別の物件に移って頂いてますshock

 修理後、戻ってくるようですので安心です。。。。

今回の件、修理代・引っ越し代等オーナー負担となり

大きな出費が出そうです。。。。

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不動産経営は負けない事が大切!

最近良く思う事がある。

不動産経営スタイルは、人それぞれだな~って思う。

全国色々な方にお会いして、お話すると私と同じ手法はいなかった。

でも、一生懸命賃貸業と向き合って、創意工夫を考えてる。。。

不動産スタイルのあるべき姿って有って無いですね。

でも、不動産経営って負けなければいいって事は間違いない。

私は不動産については、安定経営を目指している。

・店子付け・修繕費の低減・リフォーム費低減 など・・・・・・

不動産の重要なポイントさえ押さえれば、負けないと思う。

よって物件取得は、最低限上記内容はしっかり見るようにしている。

もし修繕関係に費用を要する場合、事前に試算をしておき

買いたい価格へ反映させる。

店子づけが厳しい物は、いくら高利回りでも絶対に手は出さない。

将来改装する事を見越し、間取り構造体は現場確認する。

最低限度のポイントさえ押さえれば、後は経営能力だけ。。。。。

これを怠ると、買ってからの地獄が始まる。。。

だから、現場・現物をしっかり見極め、数字の遊びは厳禁!!

こんな事を最近思う日々です。

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久しぶりの部屋イジリ

ここ半年以上満室稼働だったが、久しぶりに退去になった。

その退去が先週にあったので、退去立会&部屋イジリに出かけた。

前オーナーが相当の老夫婦なので、雑巾がけしてそのまま貸したらしい。

現オーナーのスターリーに口をこぼす。

おじいちゃんらしい、一昔のリフォームだったが、入居者さんの使い方

がキレイなので、状態はGood!

この状態で原状回復しても、スターリーのコンセプトとは違うので

リノベをする事にした。

101016_143035_2

退去後、木部塗装、ハウスクリーニングを一日かけて行う。

後は、職人に図面を書いてFAX。。。。

木曜日には完成する。。。。

内製・アウトソーシング明確化されている。

完成後が楽しみである!!

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久しぶりの退去連絡

スターリーです。

3月に一件退去があったが、それ以降ずーっと満室経営でした。

久しぶりに今月1件退去があります。。。。

満室時でも問い合わせがあるのですが、入居募集をfax作戦したら

先週末も問い合わせがあった。

内見希望者がおりますが、、、、、、、、

「スターリー」・・・・10/末内見Okですが、現在まだ住まわれてるので。。。。

こんなやりとりです。(* ̄ー ̄*)

ありがたい話ですが、ちゃんとFAX見てほしいですね。。。

良い風に捉えると、仲介営業マンはうちの物件を決め物。

グレードに対し、お値打ちである。

広告費についても、相場が150%に対し、当物件は100%しか出して無い。

賃貸業は店子さんをつけて、なんぼの世界。。

空間を提供するビジネス。。。

空間作りに妥協はしないが、創意工夫は必須。。。

こんな風に賃貸業を捉えてる次第です。。。

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やっと更新出来ます。

スターリーです。

久しぶりの更新となりますsad

最近は仕事に追われる日々が続いてまして、中々更新が出来なかった

事に反省です。( ^ω^)おっおっおっ

ここ最近のトピックスですが、水面下で借換を進めてます。

まだ1行しかあたっておりませんが、エラい勢いで話が進んでます。                            

銀行からの金利提示がなーーんと

1.15%の ’2年固定’

私も含め、知ってる範囲で一番良い条件です。。。

ちなみに、地銀でも渋銀と言われる???銀行です。

先週レベルで、既に本部へ提出して、指摘が無い様なので

恐らく月内には処理出来そうですね。

※収益改善出来そうです(バンザーーイ)

新規案件よりも、借換する方が、銀行としてもやりやすいとの

事ですので、皆様もチャレンジして下さい。。。bank

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