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2010年1月

③取得後の家賃収入で物件購入資金に回す。

今日は、このテーマについて。

しっかり勉強されている方は、そんな事は有りませんが、

不動産を買った=ゴールと捉えてします。

挙句の果てには、その不動産収入でキャバクラ通い詰め

破産と言う始末を噂で聞いたこともあります。

皆さんは、どう思いますが???

私の周りでは、1棟取得後 2.3.4棟と買い回す事を狙っている

方が多いです。

いつも私がアドバイスするのは、2,3と狙うなら不動産収入には

一切手をつけない事。。とお伝えします。

収入得たからと言って、無駄遣いは=お金の使い方が知らない。

事です。

しょせん不動産融資で取得した物件は、借金で買ってるので

それを良いお金に回す事が大事です。

それぞれ、目的は違いますが、2.3.4買い回すなら、最低限度の

お金を為、次の取得準備をすべきと思ってます。

これは考え方ですが、良いお金を使いましょう!

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②お金を貯める・・・・不動産取得に向けて

今日は、②お金を貯めるについて、、、助言させて頂きます。

不動産融資取得については、人・物・金の三種の神器が揃ってないと

厳しい状況です。

人・・・これは不動産事業者として実績が少ない方が対象です。

   (不動産収入で返済できなかった場合、体力査定。)

物・・・物件について

    しっかり評価が高く、且つ収益還元で事業が成り立つかを

    融資先が見ます。

金・・・・金融資産です。

    これが、最近重要です。簡単に言うと自己資本比率です。

    何かあった場合、この現金を補てんしてどれだけ体力が

    有るかを見ます。

最近、不動産価値の下落が続いており、現物より現金を重視する

銀行が増えた気がします。

よって、金がある=融資が受けれる 可能性が大きくなります。

不動産を融資で買いたい方、長期計画でも良いので、しっかりお金

を貯めて下さいね。

★ネットビジネス、アフィリ、FX、計画貯金など色々有りますが、

目的達成する為に、目標立て計画的に進められる事をお勧めします。。。。

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関西大家の会 出席!

本日は、ゴンさん主催の関西大家の会セミナーに出席ヽ(´▽`)/

今年の目標である、全国大家会出席の第1弾となります。

私も、地場のパイオニアとして、昨年はスキル底上げに貢献してきたが

今年は、私自身の振返りも含め、勉強会に参加致しました。

講師は、いつもお世話になってる仲良しけーちゃん!

不動産投資業界のパイオニア的な存在!

今日も参加させて頂き、けーちゃんの成長も含め、良い事を発信してました。

今日のトピックスは、利回り星人。。。。

利回り重視で不動産を取得する方が多いが、しかしそれ以外にも重要な

所が多い。

人・物・金が揃って、物件取得・・・その後チーム作り。。。。。

私も日々感じる。

素人は、しょせん素人、、、工数掛けても、プロにアウトソーシングする

事も、効率的である。

しかし、全てお任せはダメダメ!である。

今日は、ある意味初心の気持ちでセミナーに参加させて頂きました。

このような気持ちはいつまでも忘れたくないと思いました。。。。

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①融資先の考えを理解した上、資産を買う。

こんばんわ。スターリーです。

仕事が多忙で、更新出来なくて申し訳有りません。

①融資先の考えを理解した上、資産を増やすについて

一般的には①銀行積算、収益還元などが御座います。

これらの内容は、市販商材に書かれているので省略させて頂きます。

実は買い回す為には、積算は大切ですがそれだけでは無く、

成績表(決算書)も重要です。

買い回す=事業主と見られますので、そのOUTPUTも重要!

簡単に言うと、稼働率です!

某地銀様の場合、6か月に1回、稼働率ヒヤリングがあります(笑)

これらの実績と買い回す物件力(積算、稼働率、間取り、リーシング)が

揃って、融資判断になります。

弱い所はシナリオを作り、銀行担当者とネゴも必要かと思います。

普段の行いにより、シナリオが信用される部分も有りますので、

総合的に●でなければいけませんね。

入り口で、ミクロ・マクロを分析することが大事と、私の経験で言えることです。

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【特集 スターリーの物件取得術 その1】

今年は、今までの不動産経営においての振り返り・反省も含め

記事を残そうと思います。

その第一弾を簡単にご紹介!!

★★★ 物件取得について ★★★

私も20代で物件取得しましたが、若くてなぜそんなに

買えたかと言う質問をされますので、トピックスで説明します。

【買うポイント】

①融資先の考えを理解した上、資産を買う。

②お金を貯める。

③取得後の家賃収入を買い回す資金に回す。

④高稼働率

⑤再生出来る物件を取得→④に繋がる。。。

⑥利回りだけに囚われない物件を取得

※利回りはそこそこで稼働率100%に出来る物件取得

⑦不動産経営の勉強をする。(入り口~出口まで)

大きく分けて、これらがポイントですね。。。

私はそれを踏まえ、特に物件力にこだわって買ってます。

次回は①について、もう少し具体的にご説明します。

ご質問とか有りましたら、答えれる範囲で回答していこうと

思います。

条件は、内容を有る程度公開できる内容のみとします。

ではご質問は、nrr07577@nifty.comまで。。。

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今年の目標!

ようやく、今年の目標を立てました。。。

2010年の新年は、天照パワーを頂戴して参りましたので

勝負の年かも知れません。

『スターリーの2010年目標』

①土地の仕入れ・・・破格な土地があればキャッシュ買!

②全国のオーナー会に遊びに行く

 ・・・・昨年は名古屋でスキル底上げをやっていたので

   情報収集の為、全国のオーナー会に出向きます。

※全国のオーナー会様、お声かけ下さい。

③海外旅行に行く・・・最低1回は行こうと思います。(予定未定)

④物件の組み換え・・・・古い物件を売却しようかと。。

  (これは、タイミング!)

⑤社会貢献・・・環境対策、ボランティア活動

⑥ネットワークの拡大

  大家会をリニューアルしようかと思います。(更なる実践大家会)

このように考えてます。

まず②は23日にゴンさん主催の勉強会にでも遊びに伺います。happy01

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年初初めの給湯器破損。。

昨年から今年にかけて、給湯器が壊れまくりました。

31日の夕方に壊れたと管理会社から連絡があり、色々業者様

に問い合わせするも、ダメでした。

入居者様にお詫びをして、何とか了承を得ました。。

それで昨日も1台壊れたとの連絡がありました。

年明け早々から波乱万丈です。。。

今年のテーマは『エコ』ですね。

皆さんは、エコ対策はされておりますでしょうか。

私は物件に、植栽を入れたり、LEDによる物件力向上

をしました。

今年は更に強化していきます。。。。

市場の商品にも、コンセプトは必ずあります。

よって不動産にもトレンドを付けて、戦う必要があると

思っております。

例えば、①入居者のターゲット層②物件の位置づけ

③間取りからのコンセプトなど。。。

★お金をかければ、いいものが出来ますがしっかりと

 費用対効果を明確化した上、改善すべきと思いました。

私が今提案するのが、LEDかも知れません。

理由は、電気代削減により費用回収後、

リフォーム費用や設備費用に回す事により

更なる物件向上に繋がります。

過去数回、共同購入された方からも、熱いメールを頂き

満足していただけました。

※人助けっていい物です。。。

そういった、先行的な事を考えるのも、今年のテーマと考えて

おります。

この前導入した、電球、蛍光灯Photo 60wledblub もとっても明るかったです。

今年も新たな情報提供して参ります。

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あけおめです。

明けましておめでとう御座います。

本年も宜しくお願い致します。sign03

さて、今年も明日から仕事がスタートです。。。

このお正月は、我が故郷へ里帰りしておりました。

1日から雪や吹雪で参拝も辛かったですが、何とか

年初めに、参拝出来てうれしいです。

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                         ≪ 皇大神宮 ≫

1月2日に行ってきましたが、正宮まで2hも掛かりましたfullmoon

まだこの1年の目標を立てておりませんが、基盤固めの年

にしたいと思ってます。

皆様、今年も新しい情報発信をしますので、宜しくお願いします。

upお年玉販売情報です。。。

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