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2009年11月

最近取得した物件、電気代が減

本日、共用電気明細が届いた。

良く見ると、エレベータ付マンションと低層3F分譲仕様の電気代が

あまり変わらない。

20w型蛍光灯を全て、LEDに置き換えた効果がでかい。

年間で数十万削減になるので、その費用は物件力への投資を

考えている。

エコ、防犯は今の時代には、必須条件である。。。。

実は先日、マンションのお部屋をエコ部屋にした。。。。

60w型電球、洗面台の10w型LED、お部屋の電球全て

LED投入。。。

エコ部屋として、入居者様の電気代も半額!!みたいな

コンセプトを作ってみました。

今週末の反響はどうかな????

また報告します。

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寺子屋セミナーin名古屋

11月21日に赤井誠(あかちゃん)セミナーを開催させて

頂きました。

お集まり下さった、勉強熱心なオーナー様お疲れ様でした。

当日は、朝一ツアー(スターリー物件)を企画致しました。

個人的に頼まれ、見せる事があるが、オフィシャルで見せるのは

お初。。。

私の運営スタイル、コンセプトを持ったマンション、徹底??した

お部屋作りを皆様にお披露目させて頂きました。

私は、立地・間取り・物件の位置づけなど総合的評価を行い

負けない物件を所有しているつもりです。

RC4棟、木造2棟、戸建1、区分1を所有してますが、一番古いので

築15年です。

総合運営を目指してるので、資産の組み合わせも考えこの様な

状況ですね。

賃貸業は空間を売る仕事と思ってますので、逃げ道も必要。。

自由度が効く物件を目利きして買ってます。

噂通りに鬼指し購入してます。

雑談はさておき、今回赤井さんにバカにされた手抜き部分

は、しっかり手直しするので。。。大丈夫です。

【寺子屋セミナー】

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今回は不動産運営の総合的なお話を頂戴致しました。

私がいつも拘っているポイントを整理してお話されてました。

利回りも大事だが、最終的にはCFが重要!

買ってから出来ることは、ランニングコストカットにつきます。

これは、日本の大手ならどこでもやっている事。

意外と当たり前の事が出来ていない人が多い気がします。

運営費カットは①共用電気代②リフォーム費用③税金圧縮

が大きいポイント!

①はLED化・・・赤井さんも実践され絶賛でした。

②は安い業者様とパートナーシップを図る。

③は資産の組み合わせ、RC・木造の組み合わせでそれぞれ

 のメリットデメリットをうまく使う。

これらのコストカットによって、物件力向上させる費用が捻出できる。

色々と振り返り、再認識できました。

≪その後懇親会!!!≫

大盛り上がり!!!

ご参加していただきありがとうございましたhappy01

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200911212355000 工藤さんダウンです。crying

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明日は寺子屋セミナーと物件ツアー!

明日は、あかちゃんセミナーです。

でも、明日は朝一物件ツアーもセット!!

でも出来あがった様に見える部屋、まだまだ手直しが

必要なのだが、一応見れるぐらいにはごまかしてある。。。(笑)

個人的に頼まれ、物件を見せているが、オフィシャルでやるのは

お初です。

※塾生には、見せるのお初かも知れないので、私の勝負部屋を

 見てもらう様にしよう。

各物件毎にコンセプトも違うので、どの様な位置づけで購入しているか

説明したいと思う。

セミナーはいつも、司会進行やってるが、飽きたのでエースに任せて

勉強することにします。

やはり、経験・実行している大家さんのお話が非常に為になるし、

自分に引き出しにもなる。。。

明日早いので寝るとする。

明日は、しっかり写真upします。

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物件力 向上 リノベーション部屋完成!!

完成したリノベーション部屋をご紹介いたします。

今回たくさん写真を撮ってきたので、UPします。

お金かければ、良い物は出来るが、予算の中でどのように

創意工夫出来るかも重要と考えます。

①よって目標値(予算)の中で、自分の希望を伝え、見積をとる。

②中身の精査や材料ダウンなど、予算内に入れる。

※単純値引きではなく、条件付きコストダウンである。

1LDK化を行い、大工仕事(押し入れ改造)やクロス(アクセントも含む)

フォローリングなどなど、、、ローコストリフォームで仕上がりました。

これいくらで仕上げたと思いますか??

☆☆ コメント下さい ☆☆

では、公開します。。。。。。。。。

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物件前で痴漢が出た!活躍はベンディアム防犯カメラ

昨日、名古屋の所有物件で物件前で痴漢が現れたと

管理会社経由で連絡があった。

警察から管理会社へ防犯カメラの撮影内容を見せて

頂きたいとの連絡も合わせて依頼があった。。。

我がデザイナーズアパートに痴漢かよ!

今回ネットとセットで導入した、ベンディアムの防犯カメラ。。。。

以外な所で活躍してます。。。

防犯カメラがあっても、バカな犯人は気づかないのですね。

早く捕まって頂きたいです。

わかりやすく防犯カメラ設置物件とPR出来なかった事に

気づきました。

常に反省と改善が必要です。

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21日のセミナーせまるあかちゃんとの懇談

来週にせまる、あかちゃんセミナー。。。。

非常に楽しみであります。。。

セミナー前に私の物件ツアーも企画してます。

今回リノベーションした、ローコストリフォーム部屋をみて頂こう

と企画致しました。

2DK45㎡→1LDK45㎡にリニューアル。。。

モダン系のお部屋に仕上げたので、堪能して頂こうと思う。

地方、都心関わらず、空間を売るお仕事ですので

経営者のコンセプトで変わってくる。。。

エリアニーズに合わせた、部屋作りは重要だと思います。

今回のセミナーでも、赤井社長様の戦術を聞かせて頂けるので

しっかり勉強したいと思います。

今回のツアー物件の一部です。

Photo

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司法書士先生との飲み会で・・・

やはり、人とのつながりって大切と思う出来事がありヽ(´▽`)/

先週、弊社専属司法書士先生と、測量士さんと飲んでいた時の

出来ごとでした。

先生を紹介して下さった、フレッシュ営業マンM氏が某会社を

退職したと聞いた。。

そして、その飲み会に突如参加したと言うより、呼びつけました。

彼の良い所は、一生懸命頑張る所が、私も関心していた好青年

だが、ここぞとばかりに私の経営している別事業の営業として

ヘッドハンティングした。

その事業の責任者として、我社に入社して頂ける。

ホント、将来が楽しみなM氏。

更なる活躍の場を提供したので、結果が楽しみ!!!

私も、その事業を任せれて安心です。。。。

今日は、ちょっと不動産と外れたお話でした。

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売り出し物件には理由がある。積算だけで物件を取得するな!

最近は、物件過多となってる中、良く素人考えで積算しか見ていない

なと感じる事が多い。

自分が物件を借りる感覚でもう少し、目線を見ては??と

良くアドバイスする。

物件は、立地・間取り・収支・担保がそろってなければ

ダメである。

買った後が本当の勝負になるのだから、立地・間取りがダメなら

門前払いである。

だから、優良物件が無い。

創意工夫は大切だが、なんで苦労する物件を検討されるの??

と思うことがあります。

賃貸業も中堅社員ぐらいだが、自分の物件にはそんなに苦労は

していない。

これは、大切な管理パートナーのお陰かな?と思う反面、

1つの目的を達成する方策、逃げ方を知ってる事がポイントです。

真面目に賃貸業を成功させたいなら、寺子屋で一緒に勉強しましょう!

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長期合戦に勝てる物件を取得せよ!

私のマンションも順調良く決まり始めましたヽ(´▽`)/

苦戦かな?と思ってましたが、見事に埋まり始めました。

残り2室まできましたので、あともう少しですね。

早期埋めるために、リノベを決行しましょうかね。

マーケティングの世界でも言える事だが、賃貸物件を

どの客層で戦うのかでも、方向性は違います。

私の場合、値下げ合戦の領域では、賃貸経営をしてません。

どちらかと言うと、高級なのかもしれませんね。

理由は、値下げ合戦に巻き込まれると、底が見えないし

価値を落としてしまう。

本来200円の商品でも、近隣との戦いで50円になって

しまうかも知れない。

※これ、かなりリスクが高いと思います。

入り口で、値下げ合戦で勝負すると決めていれば良いのですが

いつの間にか、巻き揉まれてしまったのが最悪のケース。

私は、ファミリーを中心に購入してるが、単純にファミリーだから

ではなく、その地域での物件の位置づけ、間取り、日当たり

、出口など総合判断して購入しています。

元々商品が良いので、今風のお化粧に変更して、勝負してます。

内見数は少ないですが、決め物件で仲介はもってくるので

かなりの確率で申し込みを頂けます。

【まとめ】

簡単に言うと、すっぴん美人の物件を購入してお化粧して

美人にして、賃貸してると言う事です。

競争の少ない所で勝負することが、価格合戦に巻き込まれない

と言う風に思い、運営してます。

人それぞれだと思いますが、これで安定経営出来てることは

間違いないですね。

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