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2009年9月

仲介店への営業活動

先日、我がパートナーのマッキー氏に同行して頂き、

リノベーション部屋、リフォーム部屋の仲介店への営業活動を

行いました。

マッキー氏は数か月前まで某大手仲介店の店長をされてました。

簡単に言うとプロの凄腕営業マンです。

プロ営業マン2人で仲介店へご訪問。。。

私が、今回リノベ予定のお部屋について、説明。

その後、マッキー氏が圧力&PR。。。

2店舗、転々と営業活動。。。。。

今回気づいた事として、管理会社と家主が営業しなければダメ!

仲介店も人。。。

家主の顔を思い出し、決めてあげなければと思うそうです。

※家主がわからなければ、営業マンも愛着が湧かない(* ̄ー ̄*)

マッキー氏、仲介店店長も同じコメント。。。smile

そして、不動産は空間を売るのがお仕事。。。

家主が営業しやすい環境を整えるのが大切だと、じみじみ感じました。

・仲介店の本音。。。

 ☆決めやすいお部屋の空間を作り、現状以上の家賃をとる。

 ☆物件力が無く、家賃勝負の物件にするか。

この2つの選択です。

※私は上の手法を、考えます。eye

間取りがいじれなければ、空間を操作できないので、

仕入れの段階で、考えておく必要があり。。。

全ては、仕入段階から物語が始まる。。。

※私は仕入段階から、全て考えてます。。。

利回り重視では、5年後、10年後の

賃貸経営は成り立ちませんよ。。。。coldsweats01

後は、空間をいじる、リフォーム費用をどう圧縮させるか?

どこをコストカットするかで、この物件力維持費を捻出できるか?

それを追求していくだけかな?とは思います。

営業活動して、3日経過、プロの腕前果たして何日で申し込みなるか??

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リノベーション(2DK→1LDK)

今回はお部屋のリノベを実施します。

過去購入した際、家賃が下落傾向になった際、

この1LDK化する目論見があり、購入している。

このエリアの2DKもありきたりな間取りとなっている。

家賃を下げるか、現状以上の家賃にするか

選択の時期です。

よって思い切って、1LDK化を進める事になった。

現在、何社かの業者様がお越しになった、チェック!!

取り合えず、私はコンセプト・予算を伝えた上、ディスカッション!

①LDKは長期的な修繕も考え、フロアタイルで攻める。

②クロスもDKのお部屋に合わせ張替

③色は明るい部屋!『清潔感』

④玄関通路はCFでごまかす。

⑤押し入れは、おじさんにお願い??

 ※クローゼット化にします。

総合的に中途半端はダメだと思って、しっかりリノベ!!

予算が合わなかったら、入る方策を立案。

例)材料支給などなど。。

今回は、私のおじさんにお願いする方向で考えてます。

1ldk

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9月退去がまたあり。。今度はシックにリフォーム仕上げします。

今月は、退去デー。

世の中が不景気だと、ダメですねーー。

今回も法人社宅が借り上げ禁止となり退去となりました。

さみしい気もしますが、しっかりリフォームします。

他の部屋を入れてから本格的にリフォームしようと思いますが

ぼちぼちとお部屋作りします。

二次繁忙期がスタートしますので、仲介回りを実施して、

全て埋めてしまおうと思います。

最近はまともなリフォームをしてないので、本格的に気合い

入れます。

明日は、寸法チェックして、材料発注でもしようかと。。。

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不動産は知識が大切→名古屋大家寺子屋の会での気づき

久しぶりに、税務のお勉強をさせて頂きました。

今回寺子屋会長代理nagsu先生の詳しい説明。。。

税務の重要性はしみじみ感じました。

今回のキーポイントは、税務に関する総合的なお話でしたが

税務の奥の深さに頭が痛い所です。

その中で一番印象だった事は、不動産のランニング費用は

物件によりさまざまで、経費率よりも実際に支出項目の洗い出し

を行い、積上計算をすべし!

そして、将来起こりえる修繕を明確化すべし。。。

その通りです。

私もいつも、相談される方に言っております。

物件価格が同じで、同じ利回りでも、

①固定資産税が異なる。

②物件ランニングが異なる。

 ベータ(有・無)の状況。

③物件状態(手を加えている物件により修繕する

 費用が異なる。)

④リフォーム・リノベの費用

⑤管理費用(業者により2%~5%)

※これらを総合的に考えると、大家力で運営費用は異なります

し、修繕済み物件を購入すれば、修繕費用も大幅に見なくても

良いかと思います。

私のスタイルは、そこそこの立地・有る程度修繕している物件

頑張れば100%稼働が狙える・そこそこの利回りをしっかり

ポイントとして見ています。。。

名古屋大家寺子屋の会での学びは大きいです。

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led蛍光灯到着 そして取り付け(新バリエーション)

先月末に新バリエーションタイプのLED蛍光灯を共同購入で

発注させて頂きました。

今日、取り付けに行ってきました。

表面に拡散がついており、従来の蛍光灯に比べ、光角が

広がりました。

※下の自転車置き場の写真↓

その他、今の蛍光灯に近いLEDも新発売されました。

更に、業界お初の、今のLEDより1.3倍明るくする高輝度タイプ

も若干のコストUPで対応可能だそうです。

※実物写真は有りませんが、天井が高い所や倉庫・オフィス系にも

最適環境になりそうです。

興味ある方は、nrr07577@nifty.comまで。。。

3 2009091718250002 Photo 

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日本が向く先が不安である!!

最近、日本が向く先が不安で仕方ない。

不動産賃貸業も5年後、10年後の姿も不透明である。。

※理由は5年前の賃貸市場と激変している為。。

今見えるのは、法人税など上昇してくるかなと思う。

手広く不動産賃貸業をやっている人間にとっては、

固定資産税、法人税など、多額の税金を納めるも

そのアウトプットがない状況である。

この仕組みに疑問を思っている。

よって、グローバルとして見ざるを得ない。。

サラリーマンでも、私が育った時代と最近では全く違う。

アメとムチで育ってきた私に対して、現代人は???

と言う。

一人前の仕事ができるか?と言うと発言だけである。

将来の日本を不安で仕方ない。。。

日本、会社に依存しては、将来つぶされる。

私のビジョンは、海外法人と日本法人をうまくやって行きたい。

その決断を下す時が来たかもしれない。

今まで、リーマンでもグローバルビジネスを経験させて頂いた

ので、その考え・知識を素直に展開するだけかな?と思います。

年内には、方向性を決めて、DO。。。

やはり、全ての物事は自己責任の社会だ。。。

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不動産事業の購入~運営 → 出口

今日は、不動産事業をまだ6年しかやってない新人ですが、

最近思うことについて、書きたいと思います。

不動産は購入してから、それを運営するのが、重要である。

非常に悩む事・うれしい事など、ドラマがあります。

売主様の懐も良く聞くのだが、所有していた期間の経営者

の腕次第で、方向性が全く違います。

☆全てお任せして、業者に食い物にされ、CFが少なく追金払って売却!

☆所有期間に贅沢なCFを得て、キャピタルも得る!

☆出口は損失は無い→所有期間のCFが結果

などなど。。。

では、皆さんどれを選択されますか?

良いパートナーをつける?が小室さんみたいに知識お無い人間から

お金を踏んだくる事もあり得ます。

よって、全ての工程がスペシャルでなくては良いのですが、

有る程度の知識を持った中で、選択すべきと思います。

その価格が妥当性あるかも含めですが。。。

例えば、缶コーヒーが120円と言う知識は皆さんお持ちだと思います。

だから、納得した中で購入されていると思います。

※探せば100円、80円など購入できますが。。。一般的なお話とします。

しかし、隣に自動販売機があり、同じ銘柄で150円で販売されていたら

絶対に買わないですよね。

それって、価格が妥当性ないと判断をしてるのです。

不動産に置き換えても同じ。。。

妥当な費用があるのです。それの知識がなかったら、意味わからず

依頼してしまいます。

知識が無い事が、最大のリスクだと思います。

※人に依頼して、工賃まで踏み倒す事はダメですよ!!

実践している方は、最初はわからないが知識を得ようと思い

聞く・考えるなどの行動に移す。

※これは、全ての事に言えるのですが。。。

不動産の最大のリスクヘッジは、かじ取り出来る社長様に

なることだ!!と思います。

そういう行動が出来れば、パートナーも良い人がつきますから。。。

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だれか良い条件で契約出来る自販機紹介してください

現在2物件に自動販売機を導入しています。

条件は電気代4000円とjキックバックは一律20円です。

サントリーばかりで、ダイドーなど違う自販機を導入したいと考えてます。

誰か良い条件で契約できる、自販機を紹介してください。

※ちょっと困ってますので、是非よろしくお願いします。sad

今週は、同僚と飲み会があります。

11月にめでたく結婚するので、前祝いでもやってあげようと企画しました。

不動産では、この9月に2室退去があります。

いずれも法人契約で、人事異動だそうです。

今年3月は一室も退去は有りませんでしたが、この秋口

は、企業さんも動きがありそうですね。

悲しいですが、反対にどんな部屋を作るか楽しみです。。。

あせらず、客付けしようと思います。。。

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こんなのもありますよ!

皆さんにお初で紹介します。

最近LEDもバリエーションが増えてきました。

今の蛍光灯に近い商品も販売されてきました。

そこで、一部写真を公表します。

民主党に政権交代&CO2削減に貢献できます。

最近、ecoにこだわっています。

※下記は霧状加工と言うタイプです。

 霧状は今の蛍光灯色に近いです。

これが霧状です。

Photo P4_2

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自動販売機 売上好調!!

我が物件の自動販売機は売上好調である。。

立地条件が良く、物件前に大きい公園がある。

近隣に自販機も無く、昨年導入しました。。。

毎月、1万円の売り上げがあります。

よって、供用部電気代以上の売り上げになっている。

大変うれしい事である。

更に、LED蛍光灯により、内部留保出来てますので

効果抜群。。。

これこそが、不労所得である。。。

見えない利回り、、、少しのアイデアを積み重ねる

事により、大となります。

これは、大手メーカーが必ず着手している事。

素直に弊社にも横展しているだけである。

ECO物件で有る為、社会貢献している。。。

新規物件にも自動販売機導入しようっと!!!!

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新規物件のご紹介。。。

この前取得した物件ですが、写真撮影してきました。

よってご紹介します。

この物件について簡単にご紹介。。。

名古屋市内のRCファミリー3LDKマンション。

大規模修繕(フルメンテナンス済み・・)

よって、当面修繕することはありません。。。

内装もリモベーションしてあります。

築15年、利回り13% 

購入金額と固定資産評価とイコールです。

200907291655000 200909051921000 200909051923001 200909051924000 200909051924001 200909051923000

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