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2009年7月

新物件の工程表作成

来月引き渡し予定の物件。。。

今回清掃業務をシルバーへ委託する為、業務工程を

作成する為に現地に行って参りました。

一回3hの限られた時間の中で、効率よくするためには

作業工程を明確にしておく必要があると考える。

現場で、各工程をイメージしながら、シナリオを作る。

しっかりしたおじいちゃんorおばあちゃんが私の物件を

可愛がって頂ける事を祈ってます。

※たまにはチェックに行きますので。。。ダメなら改善。。。

お初公開ですが、写真を取ってきました(笑)

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決めた事はぶれないようにする!

昨日の続きです。

不動産を買えてない方の行動パターンは、買えている人より

一歩出ていないかもしれません。

先日のセミナー地銀の村田氏は、私の知っている方で一番努力

されているかも知れない。

彼が買えたのは、行動力・判断力・勉強だと思ってます。

その行動が取れたかと言うと、目標を達成すると言う強い

意思だと思っています。

行動すれば、行動レバレッジになり、買い方を覚えてます。

買うためのノウハウや勉強費用を少々支払ってでも

家賃でリターンさせれば良いと言うことです。

一つの行動が出来ても、総合力も必要なので。。。

ご注意を!!!

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ブログを見ても買えている人が少ないね。

こんばんわ。スターリーです。

いつも、不動産ブログを毎日ひと通り見ています。

最近、購入しましたと言う方がめっきり減った感じがします。

私の周りでは、2極化してます。

しかし、比率では7:3で購入している方の方が多い気がします。

7は新規で不動産事業を参入されている方ですが、アパートローン

の場合、実は初めての方が融資を引きやすいのも本音かも知れません。

銀行マンとしても、他物件の状況など稟議書に添付しなくて良い事、

借金が無いので取組やすさもあります。

私も過去を振り返り、もう少し良い買い方もあったのかな?

と思う次第です。

数年前は、ある意味誰でも買えた時代、今買える方はきちんと

勉強されている方、テクニックなどしっかりノウハウを持たれて

いる方と思いました。

銀行から融資をして頂き購入する方が大半だと思いますが

各銀行により、査定方法も様々です。

では、最初はサラリーマンの属性で融資して頂ける銀行

から借り、後経営能力・物件力を見る銀行へシフトすることが

良いかと思います

勉強すれば、きっと道が開かれますので、もう一歩踏み込んだ

勉強をされると、イケイケになれますよ。

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名古屋市内底地でも買おうかな?

名古屋市内の某所に底地販売情報が入ってきました。

大手ショッピングモールの350坪です。

値段によっては、キャッシュ買いでもしようかな?

一度考えてみます。。

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融資が確定しました(笑)

今日は、うれしい事のオンパレードでした。

先日契約した物件ですが、融資確定しましたshine

今回の物件も物すごいグットな物件!!

概要以下の通り。。

名古屋市内の築15年 RCマンション

ファミリー物件の17室(67平米)

購入価格1億**万円

※固定資産評価額。。。。

大規模修繕済み、メンテ良好

利回り13%

稼働:95%稼働率。。。。

銀行積算2億2千万円

素晴らしいです!!!

家賃も7千万オーバー!

これは、運営・出口も含め楽な物件なので

融資が通り良かったです。。。

今年は、面白い物件をお見かけしたが

私の中では、すべてパーフェクトでした。。。

そりゃこれを見る限り、銀行さんが融資したがる

物件です。

皆さん、おめでとうクリックをお願いします。scissors

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リフォーム計画!!

先月退去したお部屋があります。

今回は久しぶりのリフォームを行う計画です。

実施日はお盆休みに実施。

①クロス張替(ここは面倒なので激安業者へ委託)

②玄関CF張替

③洗面所CF張替

④じゅうたん張替

⑤ふすま張替

⑥防音床修正

⑦木部全面塗装

今回は2日で仕上げるつもりである。

お部屋が66平米あるので、かなりきついかと思いますが

気合いでやり遂げようと思います。

Imgp2639

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村田氏講演が大盛況!!

昨日は、7月特別企画で地銀の村田さんが講演してくださいました。

我が塾の方針通り、参加型セミナー正式でした。

受講生が皆さんプチディスカッションする事もあり!!

参加されていた方、実際の生々しい経験談を釘付けでした。

又、最後のおまけ『最近の融資姿勢』などオフレコ話も皆さん

真剣にメモを取られていました。

経験からの助言的なお話は聞けないので、皆さん満足して

帰られました。

そして、懇親会も大盛り上がりで、ドンチャン騒ぎ状況でした。

全体として、やはり融資については特に好評でしたね。

後、実はありますが、近日中に告知しますのでお楽しみに!!

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今日は、7月特別セミナー

今日は、寺子屋ビックイベントに参加予定です。

運営層ですので、ちょっと準備等があり忙しくなりそうです。

今日の内容は、不動産投資をマクロ的なお話が盛りだくさん。

そして、今年に入り融資が厳しくなった状況を踏まえ、先駆者

の助言を頂ける模様です。

他では中々聞けないお話ですから、非常に楽しみです。

☆最近は商材やセミナーには参加していないなーー。

 最近は私からすれば当たり前の話を前提にお話しや

 商材がわんさか出ている。

 心が動く内容が無いので、参加や購入していない。

最近思うことは、買ってからの運営をどうやっていくか

が重要視と考えておりますので、自分て見て経験することが、

不動産経営に関して重要と思ってます。

今回購入予定の物件を見ても、それが重々伝わっている。

こうすれば、CF残せたのではないのか?などいいように

業者に抜かれている。

これを再生させるのが、私の役目でもあります。happy02

是非、寺子屋会で熱く語りたい方、講師を募集します。

問い合わせは、nrr07577@nifty.com(スターリー宛)

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驚き!管理費用が半額!!

今度購入予定の管理見積を2週間前にお願いしていた。

本日、打ち合わせを行いました。

この物件、現状の管理費用が『ものすごく高く』

具体的な金額は書けないが拾数万支払っています。

今回提示があった見積でも、50%OFFになった。

ベータ付マンションですので、それなりに費用も掛かるかな?

と思ったのだが、半額とは満足!!

これだけでも、年間のCFが変わります。。。

これを10年プールさせると、外壁塗装工事でも出来てします。

※この様な、地道な対策が安定経営に繋がる。

同様にLED蛍光灯も同じ。。。

我が物件では、10000円→4800円ぐらい減りました。

年間6.24万も浮きます。(しかも何もせずに!!!)

大手メーカーがこの地道な改善により、内部留保を行っている。

私も当たり前の事をやっているだけである。

このちょっとした改善が大きいリターンを招く。。。

これを見抜けない方は、どんなビジネスをやっても

安定経営は難しいと思います。

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売買価格以外の諸費用に着眼せよ!

最近思う事について、書きたいと思います。

過去、何度も買い付け・指値交渉を行ってきました。

指値を平気で5000万入れても難しいでしょう。

過去頑張って、2000万までは頑張って頂いた経験はありますが。

後、500~1000万を指値するより、別のコストカットをすべし!

≪不動産取得にかかる経費≫

・仲介手数料・・・これを安く仕上げる。

・消費税還付・・・法人・個人にかかわらず可能。

・司法書士手数料・・・・信頼するパートナーでお願いする。

物件金額によりますが、500万円はこれらの項目から

捻出可能です。

不動産は、売買価格以外に諸経費がかかりますので、

そこを着眼して、下げることにより、実質売買価格を

値引きしている事と同じです。

総合的に価格を見るべきと思います。

※売主と揉めて、取得できないより、別のコストカット

も考え方だと思います。

これらを、実施するには、パートナーが必要ですね!!!!

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led蛍光灯以外にも電球もあります!

今回、お初でご紹介します。

皆様から個別で問い合わせが御座いましたが、実は蛍光灯以外にも

電球もあるんです。

採用LED蛍光灯は、スペックに対して素晴らしい構造で

一般的な物より、長寿命が狙えます。

それは、『チップを採用しているからです。』

基板に表面が接続されているため、放熱性に優れています。

この仕様で、安価は素晴らし。

私自身が断言しているのは、その業界でのプロだからです。

電球は、いろいろありますが、過去ホームセンターで購入しました。

むちゃくちゃ高い買い物をしてしましました。

こちらのメーカーでも取り扱っており、私が買った価格より半値でしたcrying

蛍光灯、電球とも興味ありましたら、問い合わせ下さい。

今、メーカーでキャンペーンやっておりますので、通常より

お安いです。チャンスですよ!

nrr07577@nifty.com  (スターリー宛まで)

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波乱万丈の売買契約。

昨日は、売買契約でした。

無事締結出来ましたので、後は融資確定させるのみと

なりました。

何か気持ち的にスッキリした感じです。confident

今回も、契約時にトラブルが発生しました。

契約始まる前に、今回売主様が熱いPFを頂きました。

詳細は個人情報の為、。。。

重要事項説明に入り、問題なく読み終えると。。。。

売主様が機嫌を損ね、怒り始めた。。。

永遠と不満を業者様へぶつけ、言いたい事を終えた

売主様は、契約書にサインをして、退場されました。

正直、今日は締結出来ないと思ったぐらい、ブチ切れていた。

業者様もすべて、本人に確認を終え、契約に望んでいる。

契約文面が気に入らなかったのでしょう。

業者様が気の毒に感じてしまいました。

前回物件契約の時にも同じ経験をした。

いつも契約の時は、波乱万丈になる。。。

これも、契約の場面を迎えないと味わえない経験。

また伝説の契約となりました。

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一室退去、、、確認するとものすごく綺麗!!

所有物件で、残念な事に1室退去がありました。

先月末、我がパートナーが退去立会を行ったが、ものすごく綺麗に

使用されており、直ぐにでも入居可能と報告がありました。

実際に見てみると、驚きでした。

ハウスクリーニング済み、壁紙も洗浄されており問題無い

指摘するところが全く在りません。

我が物件を大切に使って頂いたお客様へは、感謝の気持ちで一杯です。

しかし、セミリノベはやりたいと思う。

①オシャレなカーペットへ変更

②木部塗装

③CF張替

ぐらいは最低限度行います。

10月の2次繁忙期に向け、ゆっくり改善しようと思います。

明日は、売買契約締結日です。

最後まで、不動産屋さんにも頑張って頂き、満足です。smile

明日、無事締結出来ることを願う次第です。。。。happy01

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売買契約・重要事項説明書 修正又修正

来週火曜日に契約を行いますが、まだ契約書関係が固まっていない。

お伝えしている内容を、書面に落とせてない点など、

何度も同じ繰り返しを先週より行ってます。

現時点、まだ固まっておりません。

最後のラストスパート2日間でどこまで詰めれるか?です。

契約書は納得した形・理解した上で締結する必要がある。

もし、引き渡し後、何か瑕疵・問題点が起こって契約条件を

元に、主張される。

不利になる条件・あいまいな表現は絶対に避けるべきだ。

大きいお金が動く不動産。

しっかり、リスクヘッジしなければ、恐ろしい事になる。。。。

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LEDについて解説します。

皆様から問い合わせが多い為、ここでLEDについて解説致します。

≪LEDの利点≫

FL蛍光灯に比べ

①省エネ②長寿命③安全④環境にやさしいと言う利点があります。

≪メリット≫

・寿命が長い (FL:5000h VS LED:50000h)・・・約10倍

・取替えの手間 (上記平均寿命より10回分手間が省ける)

・視界  (FL:チラつきあり、LED:チラつき少ない)

・環境  (FL:水銀あり、LED:水銀なし)

・熱   (FL:フィラメントより熱が放出される、LED:発熱少ない)

・節電率 平均50~60% 最大75%可能

・照度 1Mから40Wタイプ (FL:110lux、FL:250lux)

≪LED蛍光灯色≫

①蛍光色 ②乳白色 ③電球色 3バリエーション

≪最大のメリット≫

通常のLED蛍光灯は砲弾型を使用してますが、私が採用

しているのは、チップ型です。

チップは、基板との設置面積が大きい為、放熱性に優れている。

よって、実力値は5万時間以上可能。。。

≪放熱対策≫

私が採用しているメーカーは、構造体がしっかりしている。

基板(FR4)+アルミ管によりヒートシンクさせている。

≪保証≫メーカー保証2年付

その他・・・電球も取り扱っています。

購入希望の方、ご連絡お待ちしております。

nrr07577@nifty.com

 

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契約書案をチェック!半分以上没?

来週契約に向け、契約書案が上がってきました。

内容を確認すると、おかしな箇所などムカツいてきました。

こんな契約書では、契約できませんpunch

よって、自分で契約書案を作り直してしまいました。

どっちがプロなの?基礎勉強はできてるの??

と思えてなりません。。bearing

我が仲介パートナーとみっちり、私が作成した契約書を

擦りあわせしました。

今回は、元付けで作成しているのだが、仕事が遅い・雑で

我が仲介もアキレモード!!!

元に契約書作成手伝いましょうか?と尋ねても、規定なので

無理ですと断られた。

これが、きっちりしない状態で契約締結は不可能ですよ!

契約は一歩間違えると怖いですので、契約内容を理解する

最低限の知識は備えましょうね!!

日々勉強あるのみですね。。。

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