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2009年6月

7月18日 寺子屋特別企画『地銀の村田氏』講演

こんばんわ。

皆さんに再度告知です。

あの泥沼から脱出した、地銀の村田氏が寺子屋特別企画

に登場します。

彼は、表に出ない方ですが、個人的なお付き会いの中で

貴重な経験をお話して頂きたいとお願いした所、気持ち良く

引き受けて頂けました。

商材ではない、生々しい経験談や現場を這いずり回った

あの苦労した熱いお話など、盛りだくさん。。

彼は、今回引き受けて頂いたのは、現場でしかわからない

事を皆さんにお伝えしたいと言う思いがあります。

自ら苦労した事を、同じ過ちを繰り返してほしくないって

私に語ってます。

今回が最初で最後になるかも知れませんので、是非ご参加

をお願いします。

http://www.call-johnlyons.com/index.php?NEW

※人数に限りが御座いますので、早めに申し込みください!

※全国から参加申し込み頂いてます!

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LED蛍光灯 在庫処分品

お付き会いしている、メーカーさんよりドタキャン品を

譲って頂きました。

相談され、私が引き取る事になり本日届きました。

お安く譲りますので、ご連絡お待ちしてます。

40w型・・・6本

20w型・・・4本

早い物順ですので、よろしくお願いします。

nrr07577@nifty.com

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不動産税理士さんとの打ち合わせ

来月法人決算なので、色々やることが多く更新出来なかった

ので、すいませんでした。

今日は皆さんに、貴重なお話をさせて頂きます。

私が不動産を買い回せたポイント、不動産事業の確定申告

及び決算について。。

一般的に1期目は取得税や諸費用が発生して、赤字になると

思われます。

しかし、私は1期目から黒字決算で税金を払ってます。

不動産を買いまわす、人・物・金の人を毀損してしまうからです。

理由が明確になっていれば、問題ないと聞いたことがありますが

お初の銀行からすれば、赤か黒しか見ません。

サラリーマン収入+不動産収入(黒字)なら、更に属性を上げれる。

不動産における、節税はそれなりに収入が多くなれば、やるべき

だが、小規模と物件を買いまわす方は黒字決算にしましょう!

過去、私もその罠にハマりそうになりました。

1期目の確定申告を提出後、ある金融機関に融資相談

しに行きました。

今までは貸すスタンスだったが、申告書(赤)を見た瞬間

これでは、稟議通せるかわかりません?と言う話になりました。

税理士さんに相談すると、赤字決算が原因でした。。

すぐ、修正申告して黒字にした覚えがあります。

ホント、良かったです!

皆さんも、1500円の安い本に騙されない様にしましょうね!

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買付通りました(笑)

仕込み物件の買い付けが通りました(笑)

希望金額とは行きませんでしたが、総合費用を抑え

実質数百万の値引きが出来ました。

※ピンとくる方がいるとは思いますが。。。

後は、融資付だけです。

現在2行を考えておりますが、1行は私のメインバンク!!!

事前に資料を送ってあったので、GO!かけるだけであった。

その、Go!を依頼しました。

支店長の嬉しそうな声が聞け、安心はしましたが。。。

融資が通ることを願ってます。

今月中には、売買契約書を締結する予定です。。

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野外実習編 寺子屋会。。。

今日は、お昼から、寺子屋野外実習を行いました。

総勢数十人。。。

今日は、3物件を目利きしようと思ったが、1件目に時間をかけ

過ぎ、2件止まりである。

物件買付を入れる前に、将来的な修繕費用などチェックポイント

をレクチャー。。。

伝えたいことが、盛りたくさんだったが、ざっくりしたポイントは

教えたつもりである。

買付証明書に、リスクヘッジできるような特約事項について

グループディスカッションで説明した。

※全員にお伝え出来なかったのが残念である。

物件の目利きは、指値交渉のネタ・将来的なリスクを回避する

内容を抑えることが出来るので、手が抜けない内容であること

は、今日の参加者には伝わったと思う。

※私は、大体買付特約は10項目は記載してます。

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明日は名古屋全賃行きます。

明日は、名古屋の全賃です。

特に、セミナーについては、我がパートナーナ名具守さんも講演。

我が管理会社PMCも講演される。。。

その他に大家塾のメンバーとかお知り合いの方が講演されるので

非常に楽しみである。。

いつもとは違う話を期待している。

特に出店ブースにおいては、LED販売店が出店すること

もあり、非常に注目しているが、価格が高いので、詳細

を探ってこようと思っている。

現在、色々な所からセミナー依頼がくるが、私の個人的な

意見として、ありふれた内容を話すより、現場で熱く話した

方が好きである。

買い方、運営などあらゆる商材があるので、わざわざ同じこと

を繰り返しても、新鮮味が無い。

今週の寺子屋は現場目利き編です。

目利きについては、プロから伝授して頂いたので

皆さんが見る観点を研究したいと思う。

ある意味、初心に戻ってみようと思う。

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来月は決算です。

昨日は、決算に向けての伝票処理と弥生で経理処理を

コツコツやってました。

今年も、全国歩きまわっていたので、多少の経費削減に結びついた。

家賃収入もそこそこあったので、今期は黒字経営という結果になりそうだ。

弊社の場合、月次処理は自分達でやり、決算は顧問税理士にチェック

も含め、委託している。

よって税理士先生には書類一式お渡しをして、決算書作成やって

頂く形態をとってます。

不動産経理にも詳しいので、不明点は電話で確認することにしている。

よって顧問料はないので、経費削減も更にはかれます。

黒字決算を迎えるにあたっては、事前にテクニックを聞いてましたので

対策を入れました。

一つの例として、不動産取得税。。

これは結構な金額ですが、来期に経費として付けたい場合、わざと来期

に支払うようにすれば、良い。(延滞金払っても、来期に回した方が

良いケースがあります。)

※督促きますが説明すれば、問題ありません。

※挿押えにもなりませんので、ご安心ください!!

こんなテクニックもありますので。。。

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不動産を投資と考えていない!

出版物などで不動産投資を言う言葉をお見かけになります。

皆さんは不動産を、株・FX同様の指標を考えておりますか??

中にはいると思いますが、CFは各オーナー(経営者)次第で

変わるものと思います。

よって、ペーパー資産と同じ土俵で見る物では無いと考えます。

家賃も相場はありますが、同じ間取りでも値段が違います。

サラリーマン平均年収と同じですよね。

高い人もいれば、安い人もいる。

数字のマジックに惑わされてしまったら、ダメです。

この収支もオーナーが自由に設定出来ますので、

例えば、物件概要の家賃や利回りなど、強気にすれば

もちろん高利回りパフォーマンス出来ます。

もっと現実的な数字(現在家賃での利回り)が、実勢利回り

ですので、不動産屋さんの事なんかあてにしてはダメ!

トヨタ生産方式の中で、現場が原点と言います。

不動産に置き換えても同じ事です。

LEDが一つの例です。

初期投資に対しての、回収及び低減効果です。

長期経営を見た中で、LEDは内部留保やVEアイテムです。

大手メーカーでも何処でも取り組んでいる当たり前の事です

ので、この取り組みや見極めだけでもCFは変わります。

この様なかじ取りを行うことも不動産事業として重要だと

思いますし、アイデアで数字何か作れるものです。

よって不動産は投資ではなく、事業と考えるべきと

思いました!!!

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九州出張より帰宅。。。

最近、ブログ更新していなかったのは、九州に出張してました。

今戻ってきました。

告知もしていなく、すいませんでした。

楽しい旅行なのか、アイデアが必要な仕事なのか微妙です。

海の幸、飲みのオンパレード?だったかな。

詳細は話がまとまってからにしようと思う。

今月に入り、3件も15%越え物件情報がありました。

帰宅すると22枚の資料があった。

物件概要見ても、そこそこの物件と机上判断出来る。

これが、ロケーション、リーシング、物件状態が良好で

有れば、すごいと思う。

次回の寺子屋会の野外実習の材料には適している。

※会員さんに目利きでもして頂こうかな??

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大人買えしすぎで、物があふれてます。

ついアイテムがあると、大人買いしてしまう!

シーリングライトも在庫10個になっていた。

その他、タイルフロア、Pタイル、ドアフォン、電子キー、クネクネ

など4,5畳の部屋が一杯になってしまいました。

どうしようも無いので、そのままにしておこう!!

物件取得したら、この在庫がはける。。。。

早くいじりたいが、不動産も縁。。。

先日買付を入れました。

結果は来週中ぐらいだと思ってますが、お金がかかる物件

なので、1000万の値引き交渉に入っている。

買付も、いけるのでは?と今年初良い感触である。

※いつものように、ファミリーです。

楽しみです。。。。

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退去連絡あり また物件いじりでもはじめようかな?

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※目指すはトップ10入りです。。。

昨日、管理会社から退去するかも?連絡がありました。

その方は約5年間、入居されていたお客様。。。

某有名企業に勤務されております。

まだ一報が入っただけなので、正式ではないが、テコ入れ物語

が始まるかも。。

今回は色々やりたいこともありますので、気合十分です。

家賃は現状維持を狙いたいところである。

それと、昨日名古屋某所のファミリー物件に買付入れました。

中々面白い物件です。買付が通ってくれることを祈ってます。

全体評価は○です。(リーシングが厳しいかも知れませんが

テコ入れビフォアーアフター作戦での再生。

家賃も低めに見てますので、私にとっての当たり前をやれば

常に満室稼働は狙えるかも。。。。

また進捗報告したいと思います。

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不況の影響で6月は競売が狙い目!

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今日ニュースを見ていたら、6月はわんさか戸建競売がお見えする

ような事を言っていた。

この不況のせいで、ミニバルブの時高い金額で戸建を購入された

方が、ボーナス減額&残業0で不履行が起こり始め、6月がラッシュに

なるとの、予想らしい。

不動産を勉強すると、戸建の原価など知ってしまい、一般の

市場価格では絶対に買えなくなる。

その一人が、スターリーです。

持家は否定しないが、価格次第だと思ってます。

なら、リノベーションを自分で行い、その贅沢な空間に住む事

を考えるだろう!!

そんなことをテレビを見ながら考えました。。。。

ギックリをやってから体の調子が悪く

今日は、整体で(ゴギゴギ)やって頂きました。

痛みから解放され、スッキリです。

皆さんもリフォームはりきり過ぎて、腰を痛めないように

気をつけて下さい。

7月にこんな面白企画やります。

http://www.call-johnlyons.com/index.php?NEW

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マニアック物件が売れました

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先日、私の所に紹介があった物件ですが、ご紹介した所

購入することに決定!!

マニア物件:築4年のS造、ファミリー物件です。

しかし、やりようで面白いのです。

現在、社員寮となってますが、売却と同時に退去!!

しかし、ロケーションや環境が良いので、法人契約が複数取れます。

予想利回りでは14%近くになるかと思います。

積算評価も1億円オーバー(厳しく見た金額)

購入価格××××万円。。。。

高利回りは、訳あり物件が多いが、運営方法を知っているお方に

とっては、お宝です。

お宝を見つける為には、不動産目利き方法が出来なければ不可能です。

不動産でうまくいっている方は、大体訳ありを再生させて高利回りを

作っているのです。(((作っているのです)))

この様な技術を取得するには、私が運営している『寺子屋会』を

お勧めします。

※特に裏物件情報が入手できる事も、うれしさの一つです。

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浄化槽点検見積 安い!!

ランキング上がってきました。

引き続きお願いします →(右側のクリックです)

さて、モチベーションもあがってきました。

先日の浄化槽に進展がありました。

まず、物件で確認するとブロワーが回っております(稼働している)

よって、△もしくは○の状態でした。

よって、この業者は信用できないので、変更する方向で進めてる。

一方、他社の浄化槽点検見積があがってきました。

なーーんと、現在13万/年だが、この浄化槽は3か月に1回

の点検のみでOKらしい。

安全を見て、年6回(2か月/1回)にしても、6万円!!!

今回、マンションの住人様が過去管理会社勤務と言うこと

もあり、色々とアドバイスして頂き、しかも安い業者紹介まで

お手伝いして頂いた。(感謝・・・)

うちのマンションに惚れこんで頂いてる(ファンらしい)

特別管理人様である。

ちょっとした、きっかけでこの様な縁・アドバイスを頂き

大幅なコストカットが図れそうである。

それにしても、ひどい業者さんです。(F吉工業)

LEDですが、私が購入しているメーカーさんは

色のバリエーションも豊富。。

白でも、蛍光色、電球色(明るい、オレンジ色っぽい)

の3バリエーションがあります。

上(蛍光色)、中 電球色(明るい)、下(オレンジ色っぽい)

※一番人気は上です。

Image

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浄化槽点検でブロワー判定○ なんで??

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さてランキングも上がってきましたので、ブログ情報を

発信して参ります。

以前ブログで紹介した、浄化槽のブロワーが壊れ、判定×をくらった

件だが、本日定期点検結果を見てびっくり!!!

突然判定が○になっているではないか!!!

破損して、確認に行った際、モータが動いていない様な

気がした。

この業者、いい加減(怒)

何が真実なのか、明日確認しようと思う!!!

今考えているのが、とりあえず業者変更と合わせて、下水工事へ

取りかかろうと思う。

見積結果は、まだ2社のみ。。。。

もう少し待って、フォローでもしようと思います。

良く分からない????

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