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2009年5月

物件リサーチツアー

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さてランキングも上がってきましたので、ブログ情報を

発信して参ります。

今日は、3物件の情報がきていたので、妻と一緒に

目利きリサーチしてきた。

私の妻もそれなりの経験者、、、私のノウハウを知りつくして

いる兵です。

今日も、1件目の現場に到着後、私が缶コーヒーを買い

飲んでいる合間に、チェックポイントをざっとチェック!!

何と素早い。

そして、私がロケーションや日の入り方などチェックして

10分もかからない内に診断終了。

公図を見ながら、、、お互い再確認をする。

すごいパートナーだって思いました。

実は、妻名義で物件を買う予定なので、本人のモチベーション

の高さには、正直驚きです(笑)

こんな調子で、あっという間に3物件の目利きが終了した。

その後、おなかが減ったので、うどん屋さんに直行した。

飯を食べながら、お互いの感想をディスカッションした。

3物件とも、価格次第では面白いと思った。

なかなか良いです。

買いたい値段で買い付けでも入れてみようと思った。

お互い、不動産おたくである。。。gawk

今年は最低1棟購入だrvcar

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【激安エアコン情報あり】

先日、ある業者様から激安エアコンのご紹介を受けました。

皆さんの良い情報かと思いましたので、情報提供です。

(富士通ゼネラル)本体+室外機込

6畳用・・・・41,000円

8畳用・・・・45,000円

10畳用・・・50,000円

14畳用・・・80,000円

16畳用・・・・110,000円

(三菱)

6畳用・・・・50,000円

8畳用・・・・60,000円

10畳用・・・70,000円

14畳用・・・100,000円

16畳用・・・・115,000円

工事費は、取り付け+ダクトカバー+撤去処分で

23,000円です。

業者卸価格での情報ですので、もしご興味が御座いましたら

ご連絡お待ちしてます。

※これもある意味共同購入です。

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7月寺子屋特別企画 光速一番弟子こと村田氏講演決定!

こんばんわ!

最近はブログ更新に怠っていたこと反省!!

言っても、多忙な日々ですから勘弁下さい。

その変わりでは御座いませんが、寺子屋特別企画です。

----------------------------

21年7月(寺子屋会 特別企画)

「あの光速今田式の一番弟子登場!、

 ハイレバレッジ投資一代記」

 表舞台に出ていない『地銀の村田氏』が

 寺子屋で講演決定!!!

今回、寺子屋で村田氏の過去の経験や不動産コンサル

の経験でわかったことなど、他では絶対に聞けない

お話を熱く語って頂きます。

村田氏と言えば、光速を買われた方なら、誰もが

わかりますが、一度地雷を踏んだ男。

何とか脱出して、現在に至ります。

この奮闘日記を生で語って頂きます。

初、表舞台で講演して頂けますので、ご参加ください。

http://www.call-johnlyons.com/index.php?NEW

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【ご紹介します】新築分譲マンションの一棟売り

現在、私の所に優良物件情報が来ております。

題名通り、新築分譲マンション(ファミリータイプ)です。

概要は、愛知県k市の3LDK 23戸です。

分けありで、一棟売却することで決定してます。

当初の価格約6億  →  2.31億円です。【半値以下】

固定資産評価額も2.5億円・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

※78平米、98平米、71平米の3パターン。。

このクラスの物件が買える方、私にご連絡ください。

確実に買える情報です。

nrr07577@nifty.com (スターリー中西迄)

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7月の寺子屋特別企画・・・

お陰様で、なごや大家寺子屋の会も大盛況です。

先日も、最前線の不動産コンサルタントを御呼びして

最新不動産市場や融資付のポイントを熱く語って頂きました。

ポイントは人・物・金です。

入口からあるべき姿へ武装すると、比較的融資は可能だとか・・・・。

7月に寺子屋ビックイベントを行います。

ゲストは、あの今田式の一番弟子の、村田こと『地銀の村田氏』

に1時間強熱く語って頂きます。

村田さんと言えば、今田さん所のチーフをされておりましたが

独立され、現在名古屋で不動産コンサルとして活躍されてます。

私も個人的なお付き合いをしており、なかなかのやり手です。

★今回、お初で寺子屋で表舞台に登場します。

必見です。。。。

人数にも限りが御座いますので、この機会に寺子屋へ入会して

頂き、村田さんの生の声をお聞きください。

一応定員は50名とさせて頂きます。

先行予約受付します。

nrr07577@nifty.com(スターリー宛)

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下水道工事コンペ 途中経過

今日も雨ですね。

露みたいな天気ですが、今日も2物件見てきました(笑)

以前、ブログ掲載した、下水工事だが2社からの

見積が上がってまいりました。

今回のコンペ条件

各項目毎に内訳を出す

①配管工事 ②浄化槽埋め

それぞれの内訳も明確に出す様に依頼。

(面白い結果だが2社の比較)

       A社    B社

配管   26万    90万

埋め   82万    69万

皆さんどうですか?

同じ工事見積でも見事に違います。

何で見積項目をわけたかと言うと

各項目毎、見積の見える化+別項目毎

に発注する予定だからです。

上記のいいとこどりすると、95万円が

現時点での最安値となります。

あと数社の見積が上がってきますので

楽しみです。

やっぱり、不動産業界は不透明です((* ̄ー ̄*)

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銀行へ決算書を提出。。再度自分の与信を確認。。。。

先日、銀行さんから決算書を頂きたいとの要望があり

昨日、FAXで送信。。。

本日、部長さんからお電話がありました。

『法人の成績が良いですね。』

『あっという間にCFもすごいですね。。』ってお電話あり★

稼働率も100%に近い維持も出来ているし。。。

素晴らしいです。

その銀行さんへは、我々のあらゆる資料を出しており、

この機会に与信を確認して見た。。。

そうですね、スターリーさんなら3億までなら行けますね。。。

3億越えると、稟議通すの大変ですから。。。

さらっと、部長さんからの一言。

私も、3億以上の物件買うつもりはないって言いたかったが

さらっと流しておいた。

大きい物件は、出口を考えた時、すぐに買い手がつかない

と思うし、鬼さしされる可能性もある。

私は、3億などちょっといらないな。。。。

【まとめ】

メインバンクを作っておき、良い物件が出れば

持ち込み勝負する体制を整えることが、

最近大切だなって思いました。。

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下水道工事のコンペ対応

先週から、下水道工事業者へコンペ見積依頼を行っている

今回、20社に連絡をして、その旨お伝えする。

正直、電話のトーンから、やる気の有無を感じる。

この工事もお役所がからみ、談合する可能性もある。

談合対策として、それなりに詳しい方をバックにつけた。

その他、知り合いの土木屋さん、管理会社経由と

あらゆる方向で、責めていきたい。

不動産業界は、生ぬるい業界&だらしない&不透明だが

あるべき姿になる様、先駆者として頑張ります!

私が許しません(* ̄ー ̄*)

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浄化槽から下水工事見積  速報

先日、ブログで紹介した通り、浄化槽の送風機が故障している。

だましだまし使用するか、それとも一層この機会に下水管へ

接続させるか検討している。

まずは、浄化槽ですが、工事以前の維持費について説明。

①定期点検        年間15万

②スカム除去       年間13万

③ブロワー、ポンプ交換 年間10万

④電気代          年間24万

計              (62万円)

今回の修理見積もりが55万円!!

めちゃ金くい虫です。

下水工事+浄化槽うめ工事合わせて160万円

※もちろんこれからコンペしますが・・・・

長期的に見ても、下水管工事をした方がメリットあります。

浄化槽の方、切り替え検討された方が良いとお勧めします。

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スカイプの活用。

皆さん、スカイプってご存知ですよね。

ネット回線を使って、電話会議や電話ができるんです。

その他、チャット機能もついている。

スカイプ同士の通話料は無料となる。

最近はこのスカイプを活用している。

このスカイプで不動産相談にも、使用してます。

ブログでは書けない内容など、やりとりは出来ます。

寺子屋会メンバーに入会すると、初回30分は無料対応

します。

ちなみに『寺子屋会』については、4/27全国賃貸新聞に

掲載されております。

                         

本腰入れ、今年の夏までには購入したいと思ってます。

(買って物件再生でもヤリマーース。)

※最近不動産いじりもやってないので、塗装工事でも

 やりましょうかね。。。

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大家業は地道な商売。。。

今日は、半年前に買った物件についてのお話です。

この物件は、某デベ社長が分譲賃貸としてつくった物件。

築14年だが、設備も追い焚機能、浴室乾燥、シャンドレ

オートロック、カード式キーなどあらゆる設備が道楽の様に

設定されている。

当然、このエリアでは決め物になっております。

しかし、その社長さんもご高齢で、管理出来なくなり、手放す

事となったが、他の人には売らないが君には売るよって言って

くれた物件。

この物件は、物が良いので決まるのだが、中途半端なリフォーム

をするので、相場家賃よりかなり低い部屋もある。

仲介さんもそのイメージが強く、意識改革させるのに苦労しました。

繁忙期に相場より少し高めで勝負。

(※この繁忙期に空いた部屋を自分でリフォーム。)

家賃も+8000円上げ見事に客付出来た。

一本釣り状態で埋まってしまった。

自分もあの部屋なら住みたいと思う!!!

物件を仕入れる前に、改善・再生可否をいかに

見抜けるかを見極める力が必要である。

後は、大家の地道な努力。。。

ひとつの例として、うちのマンションにはゴミ箱が

ありません。

しかもゴミひとつ落ちていない状況です。

理由は、大家が一生懸命掃除している

姿を入居者が見ている。

罪悪感が出るので、捨てなくなった訳です。

※暇があれば、半日でも掃除して入居者へ

 アピールしてました。

入居者教育も大家の役目です。

人の心理を考えることは、当たり前ですが

当たり前のことが出来ていない人が大半です。

是非、実践して見てください。。。。

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あかちゃん戸建見学に行ってきました。

昨日は、あかちゃん戸建を見学させて頂きました。

築古戸建にしては、前オーナーが色々修繕している。

私の考えは、戸建賃貸で4年転がし、新築プランを検討

しては、打診しました。

※減価償却を4年活用できるというメリットがある。

それとあまりお金をかけず、十分な空間提供が出来ると

思ったからだ。

詳細はあかちゃんブログで紹介されるので、省略します。

あと、7棟目新築図面を見せて頂き、未来ある話で盛り上がった。

関東の単身は、名古屋と正反対である。

名古屋なら、単身が腐るほどロケーションの良い場所に

ある。

空室が埋まらない人が、もがき苦しんているケースがホトンドだ。

賃貸は、そのエリアに無いものづくりをすると、絶対に勝負できる。

某大手アパートメーカーは、原価を下げる為に、同じパターンを

造りたがる。

長期経営を考えた場合、絶対に苦しむ。

あかちゃんは私同様の考えを持たれている。

話を聞くと、同意見な事ばかり。。。

新築が出来上がる頃にまた、見学させて頂こう。

関東に行ってよかったと思いました。

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明日は横浜遠征。。。

明日は横浜遠征である。

不動産仲間のあかちゃんの戸建物件を見学させて頂くこと

になりました。

以前からパワフル大家さんとある意味尊敬する所もあります。

同じぐらい私もパワフルですが、年齢からすると私は当たり前

かも知れません。

人の物件を見せて頂くと、アイデアなど湧きます。

すご腕大家さんなので、初心の気持ちに戻り、見学させて頂こう

と思う。

関東方面での、運営についても学べる所があれば、取り入れよう

と思ってます。

あかちゃんさんのブログで見学に関する内容が記載されてます

ので、一読下さい。

夜も宴会モード全開ですよ。。。。。。

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浄化槽から下水道への切り替え検討

昨日記載した、浄化槽について、色々と考えてます。

現在の状況からすると

①だましだまし浄化槽を使う

②これを機に下水管へ接続する

この選択肢しかありません。

色々と長期事業と考えた場合

①年間維持費

 定期点検・消耗品交換(37万)、ブロワー動力費(24万)

 合計約60万円もかかる。

 将来的にも、故障する恐れもある。

②下水道への接続

 工事費用60~100万

 下水費用は各入居者様へ負担して頂く。

 通常②が本来の姿なので、将来費用も考え②で進めよう

 と思う。

驚きはブロワー電気代が月2万以上支払っている事。

中継盤を見て、電気配線など、見るとこの動力費が

圧迫していた。

※浄化槽なので24時間稼働しているのです。。。

工事に関しては、市の指定業者じゃないとダメなので

これから、頭を捻ります。

参考にしてください。

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