物件リサーチツアー

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さてランキングも上がってきましたので、ブログ情報を

発信して参ります。

今日は、３物件の情報がきていたので、妻と一緒に

目利きリサーチしてきた。

私の妻もそれなりの経験者、、、私のノウハウを知りつくして

いる兵です。

今日も、1件目の現場に到着後、私が缶コーヒーを買い

飲んでいる合間に、チェックポイントをざっとチェック！！

何と素早い。

そして、私がロケーションや日の入り方などチェックして

１０分もかからない内に診断終了。

公図を見ながら、、、お互い再確認をする。

すごいパートナーだって思いました。

実は、妻名義で物件を買う予定なので、本人のモチベーション

の高さには、正直驚きです（笑）

こんな調子で、あっという間に３物件の目利きが終了した。

その後、おなかが減ったので、うどん屋さんに直行した。

飯を食べながら、お互いの感想をディスカッションした。

３物件とも、価格次第では面白いと思った。

なかなか良いです。

買いたい値段で買い付けでも入れてみようと思った。

お互い、不動産おたくである。。。

今年は最低１棟購入だ

【激安エアコン情報あり】

先日、ある業者様から激安エアコンのご紹介を受けました。

皆さんの良い情報かと思いましたので、情報提供です。

（富士通ゼネラル）本体＋室外機込

６畳用・・・・４１,０００円

８畳用・・・・４５,０００円

１０畳用・・・５０,０００円

１４畳用・・・８０,０００円

１６畳用・・・・１１０,０００円

（三菱）

６畳用・・・・５０,０００円

８畳用・・・・６０,０００円

１０畳用・・・７０,０００円

１４畳用・・・１００,０００円

１６畳用・・・・１１５,０００円

工事費は、取り付け＋ダクトカバー＋撤去処分で

２３,０００円です。

業者卸価格での情報ですので、もしご興味が御座いましたら

ご連絡お待ちしてます。

※これもある意味共同購入です。

７月寺子屋特別企画 光速一番弟子こと村田氏講演決定！

こんばんわ！

最近はブログ更新に怠っていたこと反省！！

言っても、多忙な日々ですから勘弁下さい。

その変わりでは御座いませんが、寺子屋特別企画です。

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２１年７月（寺子屋会　特別企画）

「あの光速今田式の一番弟子登場！、

　ハイレバレッジ投資一代記」

　表舞台に出ていない『地銀の村田氏』が

　寺子屋で講演決定！！！

今回、寺子屋で村田氏の過去の経験や不動産コンサル

の経験でわかったことなど、他では絶対に聞けない

お話を熱く語って頂きます。

村田氏と言えば、光速を買われた方なら、誰もが

わかりますが、一度地雷を踏んだ男。

何とか脱出して、現在に至ります。

この奮闘日記を生で語って頂きます。

初、表舞台で講演して頂けますので、ご参加ください。

http://www.call-johnlyons.com/index.php?NEW

【ご紹介します】新築分譲マンションの一棟売り

現在、私の所に優良物件情報が来ております。

題名通り、新築分譲マンション（ファミリータイプ）です。

概要は、愛知県ｋ市の3LDK　２３戸です。

分けありで、一棟売却することで決定してます。

当初の価格約６億　　→　　２．３１億円です。【半値以下】

固定資産評価額も２．５億円・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

※７８平米、９８平米、７１平米の３パターン。。

このクラスの物件が買える方、私にご連絡ください。

確実に買える情報です。

nrr07577@nifty.com (スターリー中西迄）

7月の寺子屋特別企画・・・

お陰様で、なごや大家寺子屋の会も大盛況です。

先日も、最前線の不動産コンサルタントを御呼びして

最新不動産市場や融資付のポイントを熱く語って頂きました。

ポイントは人・物・金です。

入口からあるべき姿へ武装すると、比較的融資は可能だとか・・・・。

７月に寺子屋ビックイベントを行います。

ゲストは、あの今田式の一番弟子の、村田こと『地銀の村田氏』

に1時間強熱く語って頂きます。

村田さんと言えば、今田さん所のチーフをされておりましたが

独立され、現在名古屋で不動産コンサルとして活躍されてます。

私も個人的なお付き合いをしており、なかなかのやり手です。

★今回、お初で寺子屋で表舞台に登場します。

必見です。。。。

人数にも限りが御座いますので、この機会に寺子屋へ入会して

頂き、村田さんの生の声をお聞きください。

一応定員は５０名とさせて頂きます。

先行予約受付します。

nrr07577@nifty.com(スターリー宛）

下水道工事コンペ 途中経過

今日も雨ですね。

露みたいな天気ですが、今日も２物件見てきました（笑）

以前、ブログ掲載した、下水工事だが２社からの

見積が上がってまいりました。

今回のコンペ条件

各項目毎に内訳を出す

①配管工事　②浄化槽埋め

それぞれの内訳も明確に出す様に依頼。

（面白い結果だが２社の比較）

　　　　　　　A社　　　　Ｂ社

配管　　　２６万　　　　９０万

埋め　　　８２万　　　　６９万

皆さんどうですか？

同じ工事見積でも見事に違います。

何で見積項目をわけたかと言うと

各項目毎、見積の見える化＋別項目毎

に発注する予定だからです。

上記のいいとこどりすると、９５万円が

現時点での最安値となります。

あと数社の見積が上がってきますので

楽しみです。

やっぱり、不動産業界は不透明です（(*￣ー￣*)

銀行へ決算書を提出。。再度自分の与信を確認。。。。

先日、銀行さんから決算書を頂きたいとの要望があり

昨日、FAXで送信。。。

本日、部長さんからお電話がありました。

『法人の成績が良いですね。』

『あっという間にCFもすごいですね。。』ってお電話あり★

稼働率も１００％に近い維持も出来ているし。。。

素晴らしいです。

その銀行さんへは、我々のあらゆる資料を出しており、

この機会に与信を確認して見た。。。

そうですね、スターリーさんなら３億までなら行けますね。。。

３億越えると、稟議通すの大変ですから。。。

さらっと、部長さんからの一言。

私も、３億以上の物件買うつもりはないって言いたかったが

さらっと流しておいた。

大きい物件は、出口を考えた時、すぐに買い手がつかない

と思うし、鬼さしされる可能性もある。

私は、３億などちょっといらないな。。。。

【まとめ】

メインバンクを作っておき、良い物件が出れば

持ち込み勝負する体制を整えることが、

最近大切だなって思いました。。

下水道工事のコンペ対応

先週から、下水道工事業者へコンペ見積依頼を行っている

今回、２０社に連絡をして、その旨お伝えする。

正直、電話のトーンから、やる気の有無を感じる。

この工事もお役所がからみ、談合する可能性もある。

談合対策として、それなりに詳しい方をバックにつけた。

その他、知り合いの土木屋さん、管理会社経由と

あらゆる方向で、責めていきたい。

不動産業界は、生ぬるい業界＆だらしない＆不透明だが

あるべき姿になる様、先駆者として頑張ります！

私が許しません(*￣ー￣*)

浄化槽から下水工事見積 速報

先日、ブログで紹介した通り、浄化槽の送風機が故障している。

だましだまし使用するか、それとも一層この機会に下水管へ

接続させるか検討している。

まずは、浄化槽ですが、工事以前の維持費について説明。

①定期点検　　　　　　　　年間１５万

②スカム除去　　　　　　　年間１３万

③ブロワー、ポンプ交換　年間１０万

④電気代　　　　　　　　　　年間２４万

計　　　　　　　　　　　　　　（６２万円）

今回の修理見積もりが５５万円！！

めちゃ金くい虫です。

下水工事＋浄化槽うめ工事合わせて１６０万円

※もちろんこれからコンペしますが・・・・

長期的に見ても、下水管工事をした方がメリットあります。

浄化槽の方、切り替え検討された方が良いとお勧めします。

スカイプの活用。

皆さん、スカイプってご存知ですよね。

ネット回線を使って、電話会議や電話ができるんです。

その他、チャット機能もついている。

スカイプ同士の通話料は無料となる。

最近はこのスカイプを活用している。

このスカイプで不動産相談にも、使用してます。

ブログでは書けない内容など、やりとりは出来ます。

寺子屋会メンバーに入会すると、初回３０分は無料対応

します。

ちなみに『寺子屋会』については、４／２７全国賃貸新聞に

掲載されております。

本腰入れ、今年の夏までには購入したいと思ってます。

（買って物件再生でもヤリマーース。）

※最近不動産いじりもやってないので、塗装工事でも

　やりましょうかね。。。

大家業は地道な商売。。。

今日は、半年前に買った物件についてのお話です。

この物件は、某デベ社長が分譲賃貸としてつくった物件。

築１４年だが、設備も追い焚機能、浴室乾燥、シャンドレ

オートロック、カード式キーなどあらゆる設備が道楽の様に

設定されている。

当然、このエリアでは決め物になっております。

しかし、その社長さんもご高齢で、管理出来なくなり、手放す

事となったが、他の人には売らないが君には売るよって言って

くれた物件。

この物件は、物が良いので決まるのだが、中途半端なリフォーム

をするので、相場家賃よりかなり低い部屋もある。

仲介さんもそのイメージが強く、意識改革させるのに苦労しました。

繁忙期に相場より少し高めで勝負。

（※この繁忙期に空いた部屋を自分でリフォーム。）

家賃も＋８０００円上げ見事に客付出来た。

一本釣り状態で埋まってしまった。

自分もあの部屋なら住みたいと思う！！！

物件を仕入れる前に、改善・再生可否をいかに

見抜けるかを見極める力が必要である。

後は、大家の地道な努力。。。

ひとつの例として、うちのマンションにはゴミ箱が

ありません。

しかもゴミひとつ落ちていない状況です。

理由は、大家が一生懸命掃除している

姿を入居者が見ている。

罪悪感が出るので、捨てなくなった訳です。

※暇があれば、半日でも掃除して入居者へ

　アピールしてました。

入居者教育も大家の役目です。

人の心理を考えることは、当たり前ですが

当たり前のことが出来ていない人が大半です。

是非、実践して見てください。。。。

あかちゃん戸建見学に行ってきました。

昨日は、あかちゃん戸建を見学させて頂きました。

築古戸建にしては、前オーナーが色々修繕している。

私の考えは、戸建賃貸で４年転がし、新築プランを検討

しては、打診しました。

※減価償却を4年活用できるというメリットがある。

それとあまりお金をかけず、十分な空間提供が出来ると

思ったからだ。

詳細はあかちゃんブログで紹介されるので、省略します。

あと、７棟目新築図面を見せて頂き、未来ある話で盛り上がった。

関東の単身は、名古屋と正反対である。

名古屋なら、単身が腐るほどロケーションの良い場所に

ある。

空室が埋まらない人が、もがき苦しんているケースがホトンドだ。

賃貸は、そのエリアに無いものづくりをすると、絶対に勝負できる。

某大手アパートメーカーは、原価を下げる為に、同じパターンを

造りたがる。

長期経営を考えた場合、絶対に苦しむ。

あかちゃんは私同様の考えを持たれている。

話を聞くと、同意見な事ばかり。。。

新築が出来上がる頃にまた、見学させて頂こう。

関東に行ってよかったと思いました。

明日は横浜遠征。。。

明日は横浜遠征である。

不動産仲間のあかちゃんの戸建物件を見学させて頂くこと

になりました。

以前からパワフル大家さんとある意味尊敬する所もあります。

同じぐらい私もパワフルですが、年齢からすると私は当たり前

かも知れません。

人の物件を見せて頂くと、アイデアなど湧きます。

すご腕大家さんなので、初心の気持ちに戻り、見学させて頂こう

と思う。

関東方面での、運営についても学べる所があれば、取り入れよう

と思ってます。

あかちゃんさんのブログで見学に関する内容が記載されてます

ので、一読下さい。

夜も宴会モード全開ですよ。。。。。。

浄化槽から下水道への切り替え検討

昨日記載した、浄化槽について、色々と考えてます。

現在の状況からすると

①だましだまし浄化槽を使う

②これを機に下水管へ接続する

この選択肢しかありません。

色々と長期事業と考えた場合

①年間維持費

　定期点検・消耗品交換（３７万）、ブロワー動力費（２４万）

　合計約６０万円もかかる。

　将来的にも、故障する恐れもある。

②下水道への接続

　工事費用６０～１００万

　下水費用は各入居者様へ負担して頂く。

　通常②が本来の姿なので、将来費用も考え②で進めよう

　と思う。

驚きはブロワー電気代が月２万以上支払っている事。

中継盤を見て、電気配線など、見るとこの動力費が

圧迫していた。

※浄化槽なので２４時間稼働しているのです。。。

工事に関しては、市の指定業者じゃないとダメなので

これから、頭を捻ります。

参考にしてください。