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2009年4月

最近は高利回り物件&担保評価高物件が飛び交ってますね

ギックリスターリーです。

連休モードまっしぐらですが、普段出来ない修繕など

ぼちぼちやりたいと思います。

この数日間、毎日ものすごいお宝物件情報が飛んできます。

不動産って売れない、融資がつかないからでしょうか?

上は10億~下は6000万から幅広い情報ですが、いずれも

15%以上の物件。。。。

但し運営方法を怠ると、下落モードです。。。

不動産経営方法など、セミプロ以上であれば

おいしい物件だろうな。。。って思います。

私も今年は、最低一棟購入する予定ですので

とにかく頑張り、お宝をゲットしたいものです。

私の場合、単身を好まないスタイルなので、

ほとんどがファミリー物件しか保有しておりません。

理由は、長期入居して頂ける事と、我々の地域では

2LDK以上の間取りが少なく、リーシングに困らないからです。

良い物さえ買えれば、満室経営は夢物語でもありません。

しかし中古の場合、時代を感じさせてしまう設備もありますので

付加価値は必須条件となります。

今年は、仕込む絶好のチャンスですね。。。

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浄化槽の瑕疵みっけた!!

最近も腰の調子がよろしくないですが、徐々に回復してきました。

ようやく歩ける状態になりました(笑)

今日は、浄化槽に点検報告書が届いてました。

中身を確認すると、ばっき槽エアー管破損、水中ブロワー停止

など記載されていた。

これは、瑕疵担保責任に該当すると思い、不動産屋さんへ電話!!!

一応、明日売主様へ確認を行い、手配してもらえる話になった。

合わせて、業者様へ先行連絡して修理見積を出して頂くことになった。

瑕疵担保つけてなかったら、痛い出費になっていましたが、しっかり

契約前に整合できていてよかったです。

中古物件には、必ずありますので、契約書には瑕疵を付けること

をお勧めいたします。

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買付見送り・・・

先日の買い付け状況だが、あまりにも売主さんの条件

が厳しい(らんぼう)の為見送りました。

金額面では合意されてましたが、他の条件がちょっと・・・

って感じです。

①手付は1割以上

②ローン特約無

③瑕疵担保責任(現状渡し)

④境界は現状渡し

この様な縛りが多い物件初めてです。

最近は不動産も売れない時代に入り、売主さんも確実に売る為

値段は下げてますが、上記の様な要求があります。

不動産を購入するのは、難しいですね。。。

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駐車場つくりでギックリ腰!!

ブログ更新できなくてすいませんでした。

先日の事ですが、収益改善による駐車場整備で

コンクリートを練ってしたところ、ギックリやってしましました。

反省・・・・・。

やっと楽になってきましたので、PC出来るようになりました。

駐車場7000円/月の収益改善の為に私の腰が。。。って感じてす。

また、ひとつ伝説話が出来てしましたした。

ギックリスターリーとでも言って下さい(笑)

※皆さんは私の様にならないで下さいね。

応援クリックお願いします。

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買付いれました。。。

すごい物件に買付を入れました。

これは、物件未公開ですが、簡単なお話です。

とあるデベが出口を急いでいる物件。!!

分譲マンションだが、一棟売りをしている。

しかも価格がすごい、、当初の企画価格の1/3で売り出している。

物件の内見行っても、文句が付けれない。

他の人に回そうかなと思ったが、買い付けが入ったので、若干高めに

勝負しようと思い、後だしジャンケン状態で買付。。。

すぐに銀行へ打診、、、、

前向きに検討して頂けると回答があった。

色々不十分な資料がありますので、来次第提出しようと思う。

面白くなってきたが、ダメもとでチャレンジ!!

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ある田舎大家の話・・

夕方から、ゴミシューター業者様がお越しになっていた。

この業者さん、うちの入居者様なのです。。。

( ̄▽ ̄)

この入居者様と仲が良く、1室紹介で決めてくれた

実績がある方です。

私の前向きな姿を入居者は知っているんですね。。。

今日は、ある大家さんのお話を聞いた。

物件に、ご意見箱を設置して、入居者様の意見を

ヒヤリング(不満)しているらしい。

その中で、スーパーが遠いのだとか書かれたらしく、

その対策として、野菜BOXを設置して1袋100円で販売。。

※確かに立地だけは、大家が頑張っても変更できない

 ですから。。。。

大家さんが出来る範囲での要望に対応しているらしい。

その物件はボロアパートですが、常に満室稼働rvcar

この話を聞いて、不動産って人の繋がりが一番だな~~

って実感しました。

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目利きリサーチ

今から、すごい物件の目利きリサーチをしてきます。

新築の分譲マンションを一棟毎売却したいとの話がきました。

価格も半額!!!

ちょっと目利きしたくなりましたので、現地に飛んできまーーす!

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実践型寺子屋会・・・・・

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今日は、午後から寺子屋会があります。

熱いお話がきっと飛び交うのだろう!

今日は、現役仲介店の店長さんが業界裏話をして

頂き、仲介店から見た大家のあるべき姿について

語って頂いた後、グループディスカッションをする予定!

皆さんが、気を使っていることが、仲介店から見て

どう映っているのでしょうか?

今までやってたことは、仲介店からはどう思われているの

でしょう?

今日はどんな話の展開になるか非常に楽しみです!wink

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またまたすごい物件。。。

今日も、すごい情報が入ってきました。

分譲で販売計画だったマンションが、一棟で手放したいとの連絡。。

それが、半値だった。しかも新築。。。。

もちろん、デメリットはあり、、、全空の状態。。

プロ向けの物件だが、やり方によっては、かなり面白い。。。

最近はこの様な物件をちゃこちょこお見かけする様になりました。

この時期に仕込めば、将来出口も楽だろうなって思います。

今年は、仕込むのは最適かもしれませんね!

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登記費用をお値打ちにする!

今日は登記費用についてのお話。。。

最近は、専属司法書士さん(W氏)にお願いしてます。

W先生は、私と同じ歳です。(若手エースと呼んでおきましょう。)

登記費用は、①登録費と②報酬費用で構成されてます。

①については、お国さんの費用ですので、誰がやっても同じ!

②は、担当によってかなり違います。

過去の明細を見ると、始めたばかりの時は、不動産屋さん紹介

の先生へお願いしてました。

この前買った『スターリー城』より、高いのです。

えーーーっと思いましたが、この報酬費用もいい加減です。

やる気がある先生だと、激安です。

スターリー城の時、3社へ相見積を取りましたが、

MAX→MINでは20万円も違ってました。

っていうか、W先生は激安です。

先生いわく、私は数がほしいのであんまり利益求めないのです。

W先生を紹介して、激安ぶりに皆さん驚かれます。

この様な事が出来るのは、互いの信頼関係・パートナーを大切

にしているからです。

W先生にご興味ありましたら、ご紹介しますのでお声かけ下さい。

nrr07577@nifty.com (スターリーこと中西宛)

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6棟目の仕込み

ランキングアップの為、ご協力下さい。。⇒ここをクリック

現在、検討中物件があります。

3週間前に物件情報を私の所に持ち込まれ、

現在売り止め状態です。

しかも、住まいから徒歩10分圏内という立地house

中々お見えする事が出来ない物件です。

固定資産評価額22000万円、、、、、、売値1億前半

利回り17%以上 (ファミリー物件)

中もリノベしてあり、物、日当たりバッチリ!!

この様な物件は、お初です。

これからも退去ある毎に面白い空間づくりをすれば、

家賃も5000円は上げれると思った。

※このエリアの家賃相場など、当たり前ですが

 知ってますので、根拠はあります。。。。。

こっそり売っている物件なので、詳細は書けないが

出口も楽そうです。

何とか手に入れたいと思ってまーーす。

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来週の寺子屋会に向け準備

来週の土曜日は、私が主催の寺子屋塾の勉強会である。

ブログで紹介した所、かなりの申込が殺到している模様。。。

私としても、皆様のご期待に添いたい為、面白企画でいきます。

寺子屋については、HPをご覧下さい。 寺子屋会

今月の寺子屋は、現役仲介店の店長『マッキー氏』をお招きして

★『仲介店から見た、あるべき大家の姿』をテーマにした講義

 をして頂き、小グループに分かれ、日々の活動、今日の話を

 聞いて頂きた中でのディスカッション、各グループのまとめ発表を

 して頂く予定です。

しっかりと得られる物を持って帰って頂く様、各人には自分の意見

を述べて頂きたく思ってます。

場合によっては、私の辛口トークが出るかもしれません。。。coldsweats02

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東京遠征ツアーより帰宅

昨日は、東京ジャンボリーに行ってきました。

何と朝4時起きでしたが、寺子屋メンバーと合流して現地へ向かう。

道中は、皆もセミナーに期待する思いも強く、興奮状態で会場入り。

始まると、自己啓発セミナーもどきな事をする。

『今日は不動産セミナーに来たのにと・・・』と疑問視する。

※冒頭で主催者が『不動産知りません』

===など今日の趣旨とは、かけ離れた失礼な話をされ====

不動産経営者はしれけモード全開・・・・・

【セミナースタート】

①けーちゃんのお初話。悪魔の2週間プログラム。

これは、面白くて良かったな~。

②増山さん

良くわかならい?(結論は?)

③あかちゃん

人との絆の大切さ、、実感します。

④小川さん

それって、超初級内容では。

★ 其々の考え方は非常に参考となった。

最後に、主催者が再び登場。。。

やはり、不動産と全く違う話になった。

いい加減にしてホシイ。punchって恐らく皆さん思っているだろう。

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今週末はジャンボリー遠征

こんばんわ。スターリーです。

今年お初の遠征セミナー『東京ジャンボリー』に行きます。

ブログから色々な方から、ジャンボリーいきますか?

など問い合わせも多く、嬉しい事です。

久し振りに、けーちゃんやあかちゃんともお話したいし

ジャンボリー行っちゃいます。

私は、S席を予約させて頂きました。

皆様の熱いお声掛けありがとう御座います。

是非、お初の方名刺交換させて下さい!!!

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話変わって、あきれたお話です。。

ホント、管理会社経由の見積っていい加減です。

会員さんのリフォーム見積話!!!

あまりにも高いので、何度か折衝された模様だが、

話にならないとの事でヘルプがかかった。

我がパートナーを連れ現地で、内容確認。。。。

???ぼったくり???rain

壁ぶち抜くだけで、こんな値段???thunder

うちの相方もあきれモード!!wobbly

適正価格で見積して頂く事になったが、あの見積

意味わかりません状態だった。

勉強されてない方は、ここで抜かれてしまうのか??

と心が痛くなった。。

やっぱ、適格なアドバイスを頂ける、パートナーって

大事だと実感した次第でした。。。sun

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リフォームと部屋の空間について

★1) 実践型会員制不動産塾 『寺子屋会』

★2)  LED蛍光灯 『第二弾』受付開始しました

           受付nrr07577@nifty.com

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さて、今日は会員様のリフォーム見積対応の為、パートナーと

物件に向かいます。

事前に確認しておりますが、3DK→2LDK、1LDKの提案

をしようと計画してます。

なぜなら、各部屋へバリエーションを持たせる事により

差別化が出来るのです。

お客が好きなパターンを選ぶのも重要と思います。

選択権があると、その壺に入ればすぐ入居申し込みとなります。

そして、家賃設定についても、自由度が出ます。

この様に対応する為には、間取りが重要視される訳です。

広い空間なら、間仕切りの自由度も出る。

少額資金で間取り変更もできます。

お客様は当たり前の間取りに目がこえていますので、

この様な自由度を持たせ、興味を持って頂くことも

重要ですね。!(◎´∀`)ノ

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良い物件を紹介して頂くコツ

今日は、物件情報を頂くコツについて、お話致します。

良い物件は、いきなり飛び込み得られる物では無い事は

ご承知と思います。

不動産屋さんは、相手をみております。

※この人本当に買える人なの?coldsweats01

※この人不動産に詳しいの?coldsweats02

やはり、サラリーマンですから確実に紹介して

成約率の高い人に持っていきます。

それでも、売れない場合、一般公開するステップです。

美味しい物件は、買える人の所に持って行かれます。

一番効率が良いのは、買える不動産仲間を作り

こっそり情報流してもらうのも一つかと思います。

不動産勉強会など知り合う場は御座いますので、

一歩勇気を出して会合に参加しましょう!happy02

ちなみに、私の所にも優良物件情報は入ってきてます。

『寺子屋会』に参加するのも有りですよ!sun

効率的な買い方を私はお勧めしますo(*^▽^*)o

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★宣伝★寺子屋会について

以前にも紹介しましたが、通称『寺子屋会』のHPが

できましたので、ご紹介します。

http://www.call-johnlyons.com/index.php ←クリック下さい。

寺子屋会では、セミプロ以上を目指す実践型不動産塾です。

会員制となっており、不動産業界全般の内容や裏話など

他では聞けない情報が飛び交います。

特に、リフォーム費用など会員価格で提供できるサービスも

充実しております。

日々の不動産運営で悩まれている方、寺子屋会に

入会してくださいます様、宜しくお願いします。

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スターリーのパートナーについて

こんばんわ。スターリーです。

今日は、私のパートナーについてのご紹介です。

前にも書いたが、私の環境は身内が塗装・建築・内装業やってます。

よって、色々なノウハウなど言えない話をしてくれます。

先日、塗装見積をやって頂きましたが、コスト低減内容を盛り込んで

提出してくれました。

まともに業者へお願いしたら、過剰修繕などになります。

信頼できるからこそ、良い提案してくれます。

私の考えが、winーwinを築く関係を求めてますので

安い見積でも責任もって引き受けてくれます。

※この業界の恐ろしい所は、安い見積は出してくれても

 責任もってくれないのです。

その反面、私の身内パートナーは全面的に責任をもって

くれます。

★★    しかも 格安ですhappy01   ★★

この様な、格安見積に飛びつき、痛い思いをしている

事を何百、何千人見てきたと、うるさいほど聞かされてます。

しっかりしたパートナーと信頼関係を築いて下さい。

宣伝でもないですが、東海地区ならご紹介します。

私が信頼しているので、しっかり責任持ちます。

塗装工事を予定されている方は是非問い合わせ下さい。

スターリー宛:nrr07577@nifty.com

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スターリー城満室になりました

昨年購入したマンションですが、満室になりました。

おめでとうございます!Imgp2639 Vfsh0281 fuji

こちらのマンションは、私がリノベーションさせ、8000円UPさせました。                                                               

前にも書いたが、分譲仕様で建築され、賃貸として使用していた。

内装関係をリノベーションしてあげるだけで、物件力向上!!

不動産賃貸とは、お客様へ空間を提供する物です。

すべては、物件力が物語ってくれます。

物件仕入段階でしっかり見極め購入すると、100%稼働も

可能になる訳です。

今日は、お祝いに焼肉にしまーーす。happy01

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融資の姿勢(戦略術)

この4月から、融資の姿勢が変わりつつある。

私が知っている情報からも、2極化の姿勢。

メガバンク系については、かなり消極的な姿勢。

数年前のイケイケ融資により、デフォルト数がすごい量。coldsweats01

※いつも私が指摘している、目利きをしないで物件買っている人pout

反面、4月から開く銀行情報も入ってきた。

特に、過去締めてきた、窓口が口を開ける。

全く正反対な姿勢です。

但し、持ち込む物件にもよりますので、くれぐれも

ご注意下さい。

アドバイスは、地銀さんを狙うべきと不動産デベの貸し倒れの

影響を受けていない所ですかね。

東海地区については、情報はありますので、

ご興味ある方は、お尋ねくださいhappy01

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買いたい物件が見つかった(わーい)

今日は、ビックな裏物件が飛び込んできました。

ある元業者から裏物件を入手。

何と、ファミリータイプで15%越えております。

よーくみると、2つ共売値が路線価以下での販売だった。

これはすごいと思い、すぐ売り止めかけた。

ここでは、詳細はかけないが、その1つを買う事にしました。

これを仕込んでおくと、すごいCFが捻出されます。

しかも、この物件ご近所さんなのです。

名古屋市内のファミリー物件は、ほとんどお見かけしないし

しかも、富裕層エリアに建つ物件を考えると、出口がものすごく

面白いのです。

今日、銀行へ資料をFAXして、見解を聞こうと思う。

※銀行は絶対にやりたがる物件とわかってますが(笑)

また進捗報告します。

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