今日は、私の不動産環境についてのお話です。
私の環境は不動産をやりなさいって言われる程恵まれてます。
例えば、塗装、建築、左官、内装業はすべて親戚がおり
身内価格でお願いしてます。
私も、修行させて頂き、簡単なセルフリフォームぐらいやれます。
とはいっても、トップコート防水ぐらいはやってしまいますが（笑）
私はたまたま恵まれた環境ですが、一般の方も良いパートナーと
組み柔軟に対応して頂けるチーム作りが重要です。
不動産業界はある意味、ブラックボックスに包まれてます。
価格の妥当性も分からず、依頼しているケースなどありませんか？
例えると缶ジュース１２０円のものを２００円で買っている事
と同じです。
皆さんは缶ジュース１２０円と分かっていて、気軽に買ってますよね。
価格がわからない＝ブラックボックスなのです。
しっかりとパートナーが入れば、一般価格＋手数料（工賃）など
見える見積を作成してくれます。
プラスアルファとして、この作業はこれぐらいが一般価格など
知恵も頂けます。
皆様も回りの環境を整えて下さい！！
東海地区なら、ご紹介しますので気軽に問い合わせ下さい。
今日は新プロジェクト活動に向け、戸建賃貸物件の見学会に
行ってきました。
『カーサキューブ』（CASA CUBU）っていう商品。。。。
外観はハコって言う感じの演出
サイドには、窓が小さく（防犯強化）、光は天井部から光を入れる
演出
これは、南側から光を入れる事が無視できるので、使えない
土地を激安で購入して、賃貸としても十分なのです。
価格もかなり激安と聞きました。
※うまく作れば、1件６００万ぐらい？？？？？
これで、戸建賃貸すれば、１５％は回せると思う。
ｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰ
何といっても、中の空間がすごい。
※トレンディドラマ風な部屋づくりです。
間仕切りがほとんどなく、必要なら取り付ける事も可能。
部屋の空間づくりと付加価値が備わった物でした。
私も個人的に住みたいなって思える物です。
昨日は、名古屋大家塾に参加させて頂きました。
内容は、①現地調査前事前準備②デザイン募集広告の作成ポイント
③現場の経験についてを聞かせて頂きました。
①については、私も綿密な事前調査をしますが、全部事項証明書で
その物件の物語を読む、借金がどれぐらいなのか？など重要な内容
を書面で読みる事が重要。。。それ以外に色々あります。
②これは、私自身作成した事がありませんが、非常に勉強になりました。
色づかい、文字の大きさなどなど。。。。
③現役仲介会社での経験を熱く語って頂いた。
パートナーシップの重要性は、やはり重要ですね。
その後、親睦会でしたが、私自身もモンゴル衣装をまとい
現地人と皆がからかうが、様になっている方はこの人
だと思ってます。
人から学ぶ会って久し振りでした。
そういう初心な気持ちなど重要と思った一日でした。
【下記】
※素敵な衣装をまとうダンディーな方
今日、朝一番に業者様からご一報がありました。
例の容積率オーバーについて、再度元物へ確認して
頂くことになりました。
合わせて、全部事項証明（建物、土地）・評価証明書もお願い
しておいた。
その業者様は以前からのお付き合いで、今日世間話をしている
中で、私の回り方と付合いがあることが発覚！！(￣▽￣)
お互い世間は狭いですね（笑）
でも、今後面白いお付き合いが出来そうです。
その後、愛車（左上の車）のパンク修理におーっとバックス
に出かける。
一本４５０００円（´,_ゝ｀）ﾌﾟｯ
仕方なく修理依頼をして復活した
帰宅途中、今田式不動産投資で有名な『地銀の村田』様
からお電話(*￣ー￣*)
色々物件情報交換など、オモローな話をした。
今日も充実な一日でした。
＝＝＝＝＝＝皆様へご連絡です。＝＝＝＝＝＝＝＝
先日より、ご紹介してます『LED蛍光灯』ですが、
余分に発注しておりまます(・∀・)ﾆﾔﾆﾔ
よって、発注受付致しますので、下記にご連絡下さい。
※注文が殺到すると思われますので、早いもの勝ちです。
※数に限りが御座いますので、ご了承下さい。
今日、帰宅してＰＣを立ち上げ、メールをチェックする！
するとものすごい物件ではありませんか！
売値が半額以下、名古屋市内の中心＆築３年
倒産したアー＊＊コーポの任売物件でした。
中心地だと、土地が狭く・建物が大きい物件であるが、
積算評価でも余力だけで９０００万ある。
しかも、この築浅で利回り１５％完全な裏物件です。
久し振りにお宝物件がきたせいか、興奮状態でした。
物件情報をよーく見ると、容積率オーバー！！！！(*￣ー￣*)
がーんって感じでした。
念のため、業者さんに連絡取り実態確認でもしてみよう
と思います。
ホント、残念でしたが、今年一番のＧｏｏｄ情報でした(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
現在、名古屋地区においても
単身マンションが供給過多である。
新築マンションで地下鉄徒歩数分のファンド物件。
部屋も３０㎡近く、ペット可（ペットの足洗い場も設置してある）
それで、込みこみ５０,０００円！！！
空室７０％→３０％まで回復しましたが、まだ苦戦している。
結果この様な破格マンションが登場した事は、名古屋単身マンション
の下げあい合戦が始まったのです。
しかも、高級マンション（ファンド）が値崩れした事は、全体にも
影響がきます。
我がパートナーいわく、これは第一弾であって、更に第二弾が
訪れる模様です。
完全な値崩れ大合戦です。
この事は数年前から予想されていた事であります。
今日は、朝からご近所のスーパー銭湯にいってました。
昨日のアルコールを抜くのと、日頃の疲れを癒す為である。
サウナ1時間、露天３０分と風呂好きな私にとってサイコーでした。
帰ってきてメールを見ると、買い付け証明について質問が来ておりました。
添付（買付）を見てみるとビックリ、、(*￣ー￣*)
特約事項には、ローン特約のみしか書いてありません。
急いで連絡を取り、『これで出してしまいましたか？？？』
Aさん『いや、まだですけど。。。。。。』
そこから、1時間色々と状況を確認した上、ローン特約文面
１０項目追加されました。。(￣▽￣)
・特に土地境界など確定後引き渡しにしておかないと
越境などしていたら、相手から取り壊しと言われた時
予想外な出費がかかりますし、再度家屋調査士さんへ
依頼すると、そこでも出費します。
買付は、こちらの思いを伝えるツールですので、くれぐれも
素人感覚で定型文で出すことはご注意ください。
別件ですが、LED蛍光灯の受付は明日、９：００迄とさせて
頂きますので、便乗したい方は急いでご連絡下さい。
今日は、私が主催している不動産塾『名古屋大家の寺子屋会』でした。
この会は、実践型大家の集まりで、会員制となっております。
不動産をどの様に運営していけば良いかを学ぶ会となってます。
もちろん、業界人やプロがノウハウ的な話をして頂き、その中で
ディスカッションをして頂き、体にノウハウを叩き込んで頂く塾です。
セミプロ以上を目指す大家さんの会合となってます。
私のノウハウをお話したり、現役仲介業者、建設会社さんなど
裏事情をお話して頂き、原状回復など原価をあきらかにして頂き
どれぐらいが業者利益なのか妥当性価格で発注依頼しているのか
プロの指標で判断できるお勉強をしています。
もしご興味が御座いましたら、下記お問い合わせ下さい。
もう少し余裕枠が御座います。
先着順とさせて頂きますので、よろしくお願いします。
問い合わせ先：名古屋大家の寺子屋会
メール受付： nrr07577@nifty.com
ある相談者からの対応のヒトコマ！
スターリーさんＲＣの積算どれぐらいで見てますか？
土地は路線価に対し、用途地域で掛目入れますよ。
建物はRCでも１５万以下で見て、耐用も３０～４０しか見ません。
ええーーーーー。と言われました。
だって、RCで１７万や４７年で見ていては、他行に持って行ったら
融資つかないじゃないですか。それは、出口の時苦しいですよ。
とコメントします。
買う時は、五年後の再調達ぐらいは、見て将来融資可能額ぐらい
は把握しないと、ドツボ行きです。。。。
特に、自己資本比率の少ない方、要注意ですから。。
どこかのメールで甘い評価試算して、融資可能ですと言ってますが
かなり危ないですから要注意下さいね。
こういうが、融資が付くから買う事ですので。。。
明日は、午後からスパルタ査定委員会です。
応援クリックお願いします。
私の物件で試した物があります。
壁紙の上から塗る塗装材！！
一部だけ張り替えるのが面倒な時、この必殺技を使います。
労働力投入は必要ですが、比較的簡単な作業で済みます。
最近流行りのポイント色変更にも使えます。
理由は、白以外にもバリエーションがあり、模様も張ったりなど
多様に部屋づくりができます。
しかも、低価格でいじれるので面白いです。
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
壁紙の上から塗装【クレイペイント】
http://www.roomkit.com/shop/goods_778.html
作業方法など、DIY教室が掲載されてます。
この塗料、白色だけでなくカラー色もあります。
最近流行りのポイント壁紙色変えもぬりぬりで可能です。
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
≪イメージ写真≫
最近の動向から、貸し渋りをしていると良く聞きますが
実際の所、事実な面もありますが、全ての方が対象ではありません。
新規に強い銀行、経営面を重視とする銀行さまざまです。
最近のＳ銀行さんの場合、属性重視ですから新規で属性OKなら
イケイケですが、、、金利もかなりお高い（ピーーンときますよね！）
しかし、２棟目はかなり難しいらしいです。
複数所有されている方は、ご理解されてますが借入に対する
自己資本比率が重要≪融資可否≫ポイントとなります。
平たく言うとうまく経営出来て、金持っているかと言う事です。
融資が引けるポイントは上記ですので、過去フルレバやられた方
自己資金はしっかり貯めましょうね！
ちなみに私の場合、不動産収入を使った事がありません。
（自己資本比率向上）
よって、良い物件が出てきたら、数行に投げ良い条件の
所とお付き合いするスタンスをとって行きたいと考えます。
不動産賃貸も過多ですので、くれぐれも融資が付くから
と言う根拠で購入するのは避けて下さい。
※しっかり目利きして下さい。
中部地区であれば、私が対応しても問題ありませんので
自身が無い方、一度ご相談下さい。
現段階、数名の方が相談に来ております。
皆さんこんばんわ！
今日も応援お願い致します 
⇒
昨日、今日と不動産屋さんから
がバンバン（
）かかってきてました。
物件紹介や買ってもらえないか？など様々でしたが、
私が探している 
物件のご紹介は無くがっかり
最近の新プロジェクトに向け徐々にではありますが、進めてます。
☆スターリ戸建賃貸物件の始動っとしておきましょう☆
まずは、１６５㎡に戸建を2戸建て、更に前に駐車場を各２台止めれる様にする！！！
１戸あたりは６００～７００万で作る！
など実現的な話を水面化で進めています。
うまくいけば、新築１５％越えは行けると思ってます。
最近は、不景気な事も有り、中古物件のリーシングも厳しいです。
皆さん心のどこかで思っていますが、前向きな気持ちでモチベーション
上げていると思います。
そのエリアに無い、間取りを作ることで、苦労しなくても良いと思ってます。
結局、競合物件をぶつけて比較しているのです。（簡単に言うとコンビニ経営です。）
しかも、出口が見えやすい戸建って土地値で売却する事も可能！！！！
RC２億の物件って、簡単には売却出来ないですし、買う方も少ないでしょう！
皆さん、もう一度戦略を見つめ直しましょう！
今日は、一日中雨ですねーー
ランキングアップにご協力下さい。 ⇒
話変わりまして、現在物件を売りに出している！
しっかりCFも回収しましたので、良い状態で出口を迎えます。
利回りも１０％越えで売り出してますので、この物件ともおさらばです。
その代わりに新入生を迎えようと物件探してます。
買いたい物件があったのですが、一番手にやられました。
☆９０㎡の間取りで築８年、利回りもファミリーで１２％越えてました。
☆売値も６０００万円、含みも３０００万ありました。
こんな物件は中々お見かけしないので、どうしてもほしかったの
ですが、物件も縁です。
あきらめ、次の物件探しをしまーーす。
それと、私名義の土地が有り、戸建賃貸計画中です。
２年ぐらいかけ、しっかりした物作りをしようと思う！！！
今日は、私も含め２人の先生をお迎えして、スパルタ不動産塾を
決行しました。
生徒さんは私より若いスーパーマン（S氏）！
まずは、不動産全般のお話をしました。（スターリー）
不動産はエリアマーケティングを行い、検討エリアにどの間取り
が無いのかを調査、家賃相場などを調べ、利回りを算出！！！！
例えば、新築時に入居された方は、高めの家賃になっているが
現時点では、そのプレミア価格では貸せないのよーーーっとか。
リーシングになるべく苦しまない物件を買うのよーーーーっとか。
全体の基礎を伝授した。
互いに新築計画を考えておりますので、情報交換とディスカッション。
※現在新築戸建賃貸をひそかに計画中。。。。
その後、先生が遅れてきて、デットクロス・税務について
熱く語って頂いた。
結局：６時間のスパルタ塾となった。
彼は一段
と成長したに 違いない。
第二段が
近日中に
開催します。
最近は、不動産に関する相談が後を絶たない状況。。。
しっかり知識を得た中で不動産事業に取り組まなければ破産
不動産は出口を迎えた時に初めて結果が現れる。
ちょこちょこ投資家ブログを拝見していても、こんな物件所有していて
５年後大丈夫なの？出口で鬼指しされ売れない？
と率直が思いがこみ上げる。
私の経験では、不動産は間取りが勝負な所も有り、決め物(業界用語）
で有れば、リーシングも苦労する事もない。
それは、買う時に答えが出ているのです。
融資が付くからだとかのポイントで購入すると、暫定的には対応出来ても
長期を考えればOUTなのです。
この様に失敗しない為に、プチ勉強会をやってます。
明日は、２名の方への勉強会です。
現地リサーチや書類で見抜く力について、スパルタ教育をします。
私の時間がある時にプチ勉強会を実施してますので、不動産買いたいが
自信が無い、知識向上したい方は、ご連絡頂ければスパルタ塾させて
頂きますので、ご連絡ください。
連絡先：nrr07577@nifty.com （スターリー宛）
今日は、私の生れ故郷の不動産へ地場リーシング状況を確認。
松阪牛で有名な所ですが、シャープ撤退の影響で供給過多状態。
リーシングはとても厳しいようです。
全国でもこの不況によって影響があるとおもいますので、長い経営
を考えた場合、売りぬく事もシュアに入れましょう。
そんな話ばかりで無く、築古物件も合わせて紹介を受けた。
利回り２０％越えで物件も約土地値です。
これはやり方によっては、面白いので日曜日に故郷へ戻り
物件リサーチ。。
大規模修繕済で満室稼働しているので、書面上ではかなり
いじったイメージが大きい！！！！
さてどうでしょうか？？？
この大不況の影響で中部地区はすっかり冷え込んでしまいました。
自動車メーカ、家電メーカの中核工場を構えているエリアにとっては
大打撃を受けております。
特に派遣切りの影響で単身マンションはものけの空状態です。
少し前まで熱かったエリア・・・物件もボコボコ建って過多ぎみだった所
をこの一打で崩壊してしまいました。
仲介店も過去に無いヒマ状態（もぐらの冬眠状態）らしいです。
私の物件は退去に関する話は全くありませんので、安心です。
物件力が無い物はいくら謝礼を積んでもダメダメ、リノベしても
ダメダメ！なのです。
よって、売り物件も損切り状態で飛び交ってます。
例えば、築２年利回り16％（売値２憶）→（評価額４憶）
間取りを見てみると、この時代でも３点ユニット！！！
はあ＝＝＝＝＝＝。
利回り星人にとっては、嬉しい話ですがプロは絶対に
手を出さないです。
理由は出口がないからです。。。。。
マイナスな事ばかりでしたが、中部でも間取り、立地次第です。
良い事例、悪い事例など２極化です。
我が仲間から不動産に関する相談が有り、雑談会＆フィールド
ワークに行ってきました。
３物件見学をさせて頂いた後、本命物件についての雑談会！！！
本命物件については、将来的な修繕費がかからない。
立地条件はバッチリ！！
売値は・・・（指しましょう！！！）
物は家賃次第では、満室稼働行けるねなど
物件価値は、、、希望価格で買えれば問題ない！！
R（リーシング）、P（プライス）ともOK！！！
これは、頑張らないといけないとお互い意思疎通になった。
これは、獲得して頂くために頑張りますよ！
※人助けプロジェクトの前半でした。
水曜日に物件を持ち込まれる事で銀行さんをご紹介いたしました。
※ここ最近良い物件をちらほら見るようになってきましたね＝＝＝
不動産賃貸業も、この不景気が出ていますね！
私の場合、ファミリータイプと立地条件が良い物しか所有
してない為、退去に関する話は無かったですね！
単身の場合、確かに利回りは高いが、その反面入退去が激しく
原状回復などで経費もかさみます。
※メリット・デメリットがありますが・・・・。
そう言っても、もちろん単身マンションも所有しているのですが
組み合わせが必要かなと思います。
単身・ファミリーを組み合わせリスクヘッジをするなど・・・。
☆ 私の場合、ファミリ２：単身１の割合です。
さて、本題ですが皆様は物件を購入する際、どの様に出口を
考えていますか？
融資が付くからとか漠然とした理由で決めていないですよね！
例えば、立地・リーシングもOKと判断後、出口をある程度見る。
５年後に売却を考えた場合、５年後の再調達価格を算出。
きっちり損切りにならないと見極め最終決断など・・・・。
購入 ～ 運営 ～出口を考えて買いましょうね！！
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