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2009年3月

最強のコンビプレー

今日は、私の不動産環境についてのお話です。

私の環境は不動産をやりなさいって言われる程恵まれてます。

例えば、塗装、建築、左官、内装業はすべて親戚がおり

身内価格でお願いしてます。

私も、修行させて頂き、簡単なセルフリフォームぐらいやれます。

とはいっても、トップコート防水ぐらいはやってしまいますが(笑)

私はたまたま恵まれた環境ですが、一般の方も良いパートナーと

組み柔軟に対応して頂けるチーム作りが重要です。

不動産業界はある意味、ブラックボックスに包まれてます。

価格の妥当性も分からず、依頼しているケースなどありませんか?

例えると缶ジュース120円のものを200円で買っている事

と同じです。

皆さんは缶ジュース120円と分かっていて、気軽に買ってますよね。

価格がわからない=ブラックボックスなのです。

しっかりとパートナーが入れば、一般価格+手数料(工賃)など

見える見積を作成してくれます。

プラスアルファとして、この作業はこれぐらいが一般価格など

知恵も頂けます。

皆様も回りの環境を整えて下さい!!

東海地区なら、ご紹介しますので気軽に問い合わせ下さい。

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【新築プロジェクト】戸建賃貸見学会

今日は新プロジェクト活動に向け、戸建賃貸物件の見学会に

行ってきました。

『カーサキューブ』(CASA CUBU)っていう商品。。。。

外観はハコって言う感じの演出shine

サイドには、窓が小さく(防犯強化)、光は天井部から光を入れる

演出sun

これは、南側から光を入れる事が無視できるので、使えない

土地を激安で購入して、賃貸としても十分なのです。

価格もかなり激安と聞きました。

※うまく作れば、1件600万ぐらい?????

これで、戸建賃貸すれば、15%は回せると思う。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

何といっても、中の空間がすごい。

※トレンディドラマ風な部屋づくりです。

間仕切りがほとんどなく、必要なら取り付ける事も可能。

部屋の空間づくりと付加価値が備わった物でした。

私も個人的に住みたいなって思える物です。

200903291612003 200903291612000

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大家塾に参加そして素敵な人

昨日は、名古屋大家塾に参加させて頂きました。

内容は、①現地調査前事前準備②デザイン募集広告の作成ポイント

③現場の経験についてを聞かせて頂きました。

①については、私も綿密な事前調査をしますが、全部事項証明書で

その物件の物語を読む、借金がどれぐらいなのか?など重要な内容

を書面で読みる事が重要。。。それ以外に色々あります。

②これは、私自身作成した事がありませんが、非常に勉強になりました。

 色づかい、文字の大きさなどなど。。。。

③現役仲介会社での経験を熱く語って頂いた。

 パートナーシップの重要性は、やはり重要ですね。

その後、親睦会でしたが、私自身もモンゴル衣装をまとい

現地人と皆がからかうが、様になっている方はこの人

だと思ってます。

人から学ぶ会って久し振りでした。

そういう初心な気持ちなど重要と思った一日でした。

【下記】200903281822000 ※素敵な衣装をまとうダンディーな方

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【驚き物件】その後と偶然の繋がり

今日、朝一番に業者様からご一報がありました。

例の容積率オーバーについて、再度元物へ確認して

頂くことになりました。

合わせて、全部事項証明(建物、土地)・評価証明書もお願い

しておいた。

その業者様は以前からのお付き合いで、今日世間話をしている

中で、私の回り方と付合いがあることが発覚!!( ̄▽ ̄)

お互い世間は狭いですね(笑)

でも、今後面白いお付き合いが出来そうです。

その後、愛車(左上の車)のパンク修理におーっとバックス

に出かける。

一本45000円(´,_ゝ`)プッ

仕方なく修理依頼をして復活した

帰宅途中、今田式不動産投資で有名な『地銀の村田』様

からお電話(* ̄ー ̄*)

色々物件情報交換など、オモローな話をした。

今日も充実な一日でした。

======皆様へご連絡です。========

先日より、ご紹介してます『LED蛍光灯』ですが、

余分に発注しておりまます(・∀・)ニヤニヤ

よって、発注受付致しますので、下記にご連絡下さい。

連絡先:nrr07577@nifty.com

※注文が殺到すると思われますので、早いもの勝ちです。

※数に限りが御座いますので、ご了承下さい。

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【驚き】ものすごい物件情報が入ってきた

今日、帰宅してPCを立ち上げ、メールをチェックする!

するとものすごい物件ではありませんか!

売値が半額以下、名古屋市内の中心&築3年

倒産したアー**コーポの任売物件でした。

中心地だと、土地が狭く・建物が大きい物件であるが、

積算評価でも余力だけで9000万ある。

しかも、この築浅で利回り15%完全な裏物件です。

久し振りにお宝物件がきたせいか、興奮状態でした。

物件情報をよーく見ると、容積率オーバー!!!!(* ̄ー ̄*)

がーんって感じでした。

念のため、業者さんに連絡取り実態確認でもしてみよう

と思います。

ホント、残念でしたが、今年一番のGood情報でした( ̄ー ̄)ニヤリ

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名古屋の単身マンション供給過多

現在、名古屋地区においても

単身マンションが供給過多である。

新築マンションで地下鉄徒歩数分のファンド物件。

部屋も30㎡近く、ペット可(ペットの足洗い場も設置してある)

それで、込みこみ50,000円!!!

空室70%→30%まで回復しましたが、まだ苦戦している。

結果この様な破格マンションが登場した事は、名古屋単身マンション

の下げあい合戦が始まったのです。

しかも、高級マンション(ファンド)が値崩れした事は、全体にも

影響がきます。

我がパートナーいわく、これは第一弾であって、更に第二弾が

訪れる模様です。

完全な値崩れ大合戦です。

この事は数年前から予想されていた事であります。

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今日は一日OFF状態??ではなかった。

今日は、朝からご近所のスーパー銭湯にいってました。

昨日のアルコールを抜くのと、日頃の疲れを癒す為である。

サウナ1時間、露天30分と風呂好きな私にとってサイコーでした。

帰ってきてメールを見ると、買い付け証明について質問が来ておりました。                                    

添付(買付)を見てみるとビックリ、、(* ̄ー ̄*)

                                                             

特約事項には、ローン特約のみしか書いてありません。

急いで連絡を取り、『これで出してしまいましたか???』

Aさん『いや、まだですけど。。。。。。』

そこから、1時間色々と状況を確認した上、ローン特約文面

10項目追加されました。。( ̄▽ ̄)

・特に土地境界など確定後引き渡しにしておかないと

 越境などしていたら、相手から取り壊しと言われた時

 予想外な出費がかかりますし、再度家屋調査士さんへ

 依頼すると、そこでも出費します。

買付は、こちらの思いを伝えるツールですので、くれぐれも

素人感覚で定型文で出すことはご注意ください。

別件ですが、LED蛍光灯の受付は明日、9:00迄とさせて

頂きますので、便乗したい方は急いでご連絡下さい。

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「本日は、名古屋大家の寺子屋会。。」

今日は、私が主催している不動産塾『名古屋大家の寺子屋会』でした。

この会は、実践型大家の集まりで、会員制となっております。

不動産をどの様に運営していけば良いかを学ぶ会となってます。

もちろん、業界人やプロがノウハウ的な話をして頂き、その中で

ディスカッションをして頂き、体にノウハウを叩き込んで頂く塾です。

セミプロ以上を目指す大家さんの会合となってます。

私のノウハウをお話したり、現役仲介業者、建設会社さんなど

裏事情をお話して頂き、原状回復など原価をあきらかにして頂き

どれぐらいが業者利益なのか妥当性価格で発注依頼しているのか

プロの指標で判断できるお勉強をしています。

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                                          もしご興味が御座いましたら、下記お問い合わせ下さい。

もう少し余裕枠が御座います。

先着順とさせて頂きますので、よろしくお願いします。

問い合わせ先:名古屋大家の寺子屋会

メール受付: nrr07577@nifty.com

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コンサルのヒトコマ『甘いです。あなたの積算』

ある相談者からの対応のヒトコマ!

スターリーさんRCの積算どれぐらいで見てますか?

土地は路線価に対し、用途地域で掛目入れますよ。

建物はRCでも15万以下で見て、耐用も30~40しか見ません。

ええーーーーー。と言われました。

だって、RCで17万や47年で見ていては、他行に持って行ったら

融資つかないじゃないですか。それは、出口の時苦しいですよ。

とコメントします。

買う時は、五年後の再調達ぐらいは、見て将来融資可能額ぐらい

は把握しないと、ドツボ行きです。。。。

特に、自己資本比率の少ない方、要注意ですから。。

どこかのメールで甘い評価試算して、融資可能ですと言ってますが

かなり危ないですから要注意下さいね。

こういうが、融資が付くから買う事ですので。。。

明日は、午後からスパルタ査定委員会です。

応援クリックお願いします。 

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壁紙の上からヌリヌリ塗装材でセルフリフォーム!

私の物件で試した物があります。

壁紙の上から塗る塗装材!!

一部だけ張り替えるのが面倒な時、この必殺技を使います。

労働力投入は必要ですが、比較的簡単な作業で済みます。

最近流行りのポイント色変更にも使えます。

理由は、白以外にもバリエーションがあり、模様も張ったりなど

多様に部屋づくりができます。

しかも、低価格でいじれるので面白いです。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

壁紙の上から塗装【クレイペイント】

http://www.roomkit.com/shop/goods_778.html

作業方法など、DIY教室が掲載されてます。

この塗料、白色だけでなくカラー色もあります。

最近流行りのポイント壁紙色変えもぬりぬりで可能です。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

≪イメージ写真≫Topics1_421 Topics1_441 Topics1_431

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最近の融資動向について

最近の動向から、貸し渋りをしていると良く聞きますが

実際の所、事実な面もありますが、全ての方が対象ではありません。

新規に強い銀行、経営面を重視とする銀行さまざまです。

最近のS銀行さんの場合、属性重視ですから新規で属性OKなら

イケイケですが、、、金利もかなりお高い(ピーーンときますよね!)

しかし、2棟目はかなり難しいらしいです。

複数所有されている方は、ご理解されてますが借入に対する

自己資本比率が重要≪融資可否≫ポイントとなります。

平たく言うとうまく経営出来て、金持っているかと言う事です。

融資が引けるポイントは上記ですので、過去フルレバやられた方

自己資金はしっかり貯めましょうね!

ちなみに私の場合、不動産収入を使った事がありません。

(自己資本比率向上)

よって、良い物件が出てきたら、数行に投げ良い条件の

所とお付き合いするスタンスをとって行きたいと考えます。

不動産賃貸も過多ですので、くれぐれも融資が付くから

と言う根拠で購入するのは避けて下さい。

※しっかり目利きして下さい。

中部地区であれば、私が対応しても問題ありませんので

自身が無い方、一度ご相談下さい。

現段階、数名の方が相談に来ております。

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新築戸建賃貸の計画!!!

皆さんこんばんわ!

happy01happy02 今日も応援お願い致します happy01happy02 upup

昨日、今日と不動産屋さんからtelephoneがバンバン(thunder)かかってきてました。

物件紹介や買ってもらえないか?など様々でしたが、

私が探している crying物件のご紹介は無くがっかりcrying

最近の新プロジェクトに向け徐々にではありますが、進めてます。

sunスターリ戸建賃貸物件の始動っとしておきましょうsun

まずは、165㎡に戸建を2戸建て、更に前に駐車場を各2台止めれる様にする!!!

1戸あたりは600~700万で作る!drama

など実現的な話を水面化で進めています。gawk

うまくいけば、新築15%越えは行けると思ってます。

最近は、不景気な事も有り、中古物件のリーシングも厳しいです。

皆さん心のどこかで思っていますが、前向きな気持ちでモチベーション

上げていると思います。

そのエリアに無い、間取りを作ることで、苦労しなくても良いと思ってます。

結局、競合物件をぶつけて比較しているのです。(簡単に言うとコンビニ経営です。)

しかも、出口が見えやすい戸建って土地値で売却する事も可能!!!!

RC2億の物件って、簡単には売却出来ないですし、買う方も少ないでしょう!

皆さん、もう一度戦略を見つめ直しましょう!

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物件入れ替え計画

rain今日は、一日中雨ですねーーrain

ランキングアップにご協力下さい  ⇒

話変わりまして、現在物件を売りに出している!

しっかりCFも回収しましたので、良い状態で出口を迎えます。

利回りも10%越えで売り出してますので、この物件ともおさらばです。

その代わりに新入生を迎えようと物件探してます。

買いたい物件があったのですが、一番手にやられました。

☆90㎡の間取りで築8年、利回りもファミリーで12%越えてました。

☆売値も6000万円、含みも3000万ありました。

こんな物件は中々お見かけしないので、どうしてもほしかったの

ですが、物件も縁です。

あきらめ、次の物件探しをしまーーす。

それと、私名義の土地が有り、戸建賃貸計画中です。

2年ぐらいかけ、しっかりした物作りをしようと思う!!!

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激熱 スパルタ不動産塾 !

今日は、私も含め2人の先生をお迎えして、スパルタ不動産塾を

決行しました。

生徒さんは私より若いスーパーマン(S氏)!

まずは、不動産全般のお話をしました。(スターリー)

不動産はエリアマーケティングを行い、検討エリアにどの間取り

が無いのかを調査、家賃相場などを調べ、利回りを算出!!!!

例えば、新築時に入居された方は、高めの家賃になっているが

現時点では、そのプレミア価格では貸せないのよーーーっとか。

リーシングになるべく苦しまない物件を買うのよーーーーっとか。

全体の基礎を伝授した。

互いに新築計画を考えておりますので、情報交換とディスカッション。

※現在新築戸建賃貸をひそかに計画中。。。。

その後、先生が遅れてきて、デットクロス・税務について

熱く語って頂いた。

結局:6時間のスパルタ塾となった。

彼は一段200903121803000と成長したに 違いない。

第二段が

近日中に

開催します。

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明日はスパルタ不動産塾!

最近は、不動産に関する相談が後を絶たない状況。。。

しっかり知識を得た中で不動産事業に取り組まなければ破産crying

不動産は出口を迎えた時に初めて結果が現れる。

ちょこちょこ投資家ブログを拝見していても、こんな物件所有していて

5年後大丈夫なの?出口で鬼指しされ売れない?

と率直が思いがこみ上げる。

私の経験では、不動産は間取りが勝負な所も有り、決め物(業界用語)

で有れば、リーシングも苦労する事もない。

それは、買う時に答えが出ているのです。

融資が付くからだとかのポイントで購入すると、暫定的には対応出来ても

長期を考えればOUTなのです。

この様に失敗しない為に、プチ勉強会をやってます。

明日は、2名の方への勉強会です。

現地リサーチや書類で見抜く力について、スパルタ教育をします。

私の時間がある時にプチ勉強会を実施してますので、不動産買いたいが

自信が無い、知識向上したい方は、ご連絡頂ければスパルタ塾させて

頂きますので、ご連絡ください。

連絡先:nrr07577@nifty.com (スターリー宛)

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お値打ち物件紹介→現地調査へGO

今日は、私の生れ故郷の不動産へ地場リーシング状況を確認。

松阪牛で有名な所ですが、シャープ撤退の影響で供給過多状態。

リーシングはとても厳しいようです。

全国でもこの不況によって影響があるとおもいますので、長い経営

を考えた場合、売りぬく事もシュアに入れましょう。

そんな話ばかりで無く、築古物件も合わせて紹介を受けた。

利回り20%越えで物件も約土地値です。

これはやり方によっては、面白いので日曜日に故郷へ戻り

物件リサーチ。。

大規模修繕済で満室稼働しているので、書面上ではかなり

いじったイメージが大きい!!!!

さてどうでしょうか???

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中部賃貸業 大不況の影響!!

この大不況の影響で中部地区はすっかり冷え込んでしまいました。

自動車メーカ、家電メーカの中核工場を構えているエリアにとっては

大打撃を受けております。

特に派遣切りの影響で単身マンションはものけの空状態です。

少し前まで熱かったエリア・・・物件もボコボコ建って過多ぎみだった所

をこの一打で崩壊してしまいました。

仲介店も過去に無いヒマ状態(もぐらの冬眠状態)らしいです。

私の物件は退去に関する話は全くありませんので、安心です。

物件力が無い物はいくら謝礼を積んでもダメダメ、リノベしても

ダメダメ!なのです。

よって、売り物件も損切り状態で飛び交ってます。

例えば、築2年利回り16%(売値2憶)→(評価額4憶)

間取りを見てみると、この時代でも3点ユニット!!!

はあ======。

利回り星人にとっては、嬉しい話ですがプロは絶対に

手を出さないです。

理由は出口がないからです。。。。。

マイナスな事ばかりでしたが、中部でも間取り、立地次第です。

良い事例、悪い事例など2極化です。

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不動産現地リサーチ!

我が仲間から不動産に関する相談が有り、雑談会&フィールド

ワークに行ってきました。

3物件見学をさせて頂いた後、本命物件についての雑談会!!!

本命物件については、将来的な修繕費がかからない。

立地条件はバッチリ!!

売値は・・・(指しましょう!!!)

物は家賃次第では、満室稼働行けるねなど

物件価値は、、、希望価格で買えれば問題ない!!

R(リーシング)、P(プライス)ともOK!!!

これは、頑張らないといけないとお互い意思疎通になった。

これは、獲得して頂くために頑張りますよ!

※人助けプロジェクトの前半でした。

水曜日に物件を持ち込まれる事で銀行さんをご紹介いたしました。

※ここ最近良い物件をちらほら見るようになってきましたね===

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不動産を買う前に出口まで考えろ!

不動産賃貸業も、この不景気が出ていますね!

私の場合、ファミリータイプと立地条件が良い物しか所有

してない為、退去に関する話は無かったですね!

単身の場合、確かに利回りは高いが、その反面入退去が激しく

原状回復などで経費もかさみます。

※メリット・デメリットがありますが・・・・。

そう言っても、もちろん単身マンションも所有しているのですが

組み合わせが必要かなと思います。

単身・ファミリーを組み合わせリスクヘッジをするなど・・・。

☆ 私の場合、ファミリ2:単身1の割合です。

さて、本題ですが皆様は物件を購入する際、どの様に出口を

考えていますか?

融資が付くからとか漠然とした理由で決めていないですよね!

例えば、立地・リーシングもOKと判断後、出口をある程度見る。

5年後に売却を考えた場合、5年後の再調達価格を算出。

きっちり損切りにならないと見極め最終決断など・・・・。

購入 ~ 運営 ~出口を考えて買いましょうね!!

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