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2009年2月

元物との交渉前!

いつもの様に応援クリック下さい! 

さて今から業者さんとの面談です。

10:30~と言う事ですので、気合い十分です。

昨日買付を入れると電話で話した所、直接お会いしたい

との事で、11:30事務所へきていただける事になりました。

現在物件を売却に入っていますが、一棟新規購入を

考えている所で、素敵な物件に出会いました。

しかし既に一件買付が入っておりますので、待ちの状態と

なってます。

幸運を祈るしかないですし、不動産も縁ですから・・・・。

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物件の買付入れます

この数か月、私が望む物件に巡り合えてなかったが

ようやく見つかりました!!

少し小ぶりの物件ですが、築浅RCで現地リサーチしても

問題無い!リーシングもボチボチです!

間取りが3LDK90㎡×2 2DK×4です。

積算も十分です。

明日、仲介さんが事務所へ来て頂ける事になりましたので、

しっかり値交渉させて頂きます。

何か気分的にルンルンですhappy02 

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人助けって素敵です

最近は、人との繋がりでネットワークが広がってきました。

やはり人間社会ではこの絆が大切だなっと感じてます。

会社経営においても、金儲けばっか走ってしまうと、

いつかは足元を見失ってしまう!!

私は、不動産を通じて、ここまで来た事は色々な人からの

教えの基にあります。

よって仲間って言うものは大切にしたいと思います。

ただ、それも見失ってしまい、結果のみで満足してしまい

そこに入る事の感謝を忘れている人もいます。

もう少し自分を見つめ直す時間も重要だと思います。

その事が自分の最大のリスクにも成り得ます。

(気づいた時には大事な物失っています。)

さて、本題ですが今日も不動産購入希望の方から

相談を持ちかけられました。

持ち込まれた物件は、しっかり積算も取れ、収益性も

そこそこ取れるものでした。

だが、将来的なランニングコストが不安な所もあり

購入者がどこまでリスクを取れるかによります。

最終的には本人さんの判断におまかせする事

で終わりました。

最近の金融姿勢も変化しているので、与信確認する

事をお勧めして、銀行を紹介いたしました!

その方は業界人なので、客付や管理にかんする所は

プロなので、間違った判断はされないと思いますが・・・。

この様な人助けが、今まで私を成長させてくれた

御返しなのです。

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理想の管理会社(我がパートナーが全賃新聞に掲載)

ポッチとご協力お願いします。 

今日は、事務所のミーティングテーブル、ホワイトボードの

仕入に出向いておりました。

最近は会社倒産の影響もあり、中古品がわんさかあります。

かなり大きいテーブル、チェアーを破格値+新品同様で仕入れて

きました。

その後、我がパートナー(管理会社)と打ち合わせ。

実は全賃新聞に特集で掲載されてます。

そのパートナーは数千棟と言う売買経験もあり、目利きのプロ!

その方が私の師匠でもあります。

本題は、残りわずかな空き部屋の客付依頼と作戦です。

営業の私でも言えるのですが、かけひきの世界です。

例えば、家賃の上下限をもたす(のりしろ)が有れば、営業

はしやすいです。

『今日申込頂ければ、2000円値引きしますなど・・・』

お客も納得して頂ければ、契約成立!!!

仲介営業にのりしろあたえておくのもポイントですね!

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配水管工事に出動!!

今日は、先日暫定対策したお部屋の洗面台下の配管工事に

行ってきました!!

いつもはスーツ姿ですが、今日は緑色の作業着で出動!!carcar

愛車BMWに作業服だーーー。

到着と同時に清掃もやろっと思ったが、ゴミひとつ落ちていない。

ここのマンションは、本当に綺麗です。

工事依頼の入居者さんは、私がたまたま物件内覧と時、セールスして

申込を頂いた方です。

入居者: 『スターリーさんは何でも屋ですね!』

スターリー: そうなんです。実は職人なのです(笑)

入居者: 『私は元管理会社に勤務しておりましたので

       スターリーさんみたいなオーナーさん初めてですわ!

       スターリーさんは何者ですか?』

スターリー: 某メーカで企画・営業しかやったことのないバカです。

      仕事ではファイル以上重いもの持ったことないんですよ。(笑)

入居者: その技術はどこで学んだの?

スターリー: おじさんが建築屋を経営していて、手伝い程度で修行したんです。

入居者: すごいですね。

スターリー: 私はオールラウンドプレーヤーを目指してるので(笑)

配管パイプを交換と、ブッシュ取り付け(約20分)で終了しました。

この様なコニュニケーションは、中々出来ませんが、生の声や

物件を褒められる事は、自分のモチベーションも上がります。

ここで一言『問題は現場(物件)で起きるのだ・・・・!』

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不動産勉強会&親睦会

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今日は、名古屋某所にて不動産塾の勉強会がありました。

ある意味、皆様の不動産に対する情熱が伝わる雰囲気で

開始されました。

本日の内容は、あるオーナー様の貴重な体験談話でした。

詳細は書けませんが、競売の購入~売却まで生々しい内容!

不動産は、ハイレバだけでなく、借地や築古再生、キャピタル

などさまざまな手法がある。

その、ひとつの手法としての競売である。

素人~セミプロ、プロなど討論がデットヒート!!Vfsh0396_2

                                                                                                                                                                                                                                                 

                                                                                                                                                                               

その後、親睦会!!皆様日々の活動についてそれもまた熱いannoy

結局、7時間耐久勉強会&親睦会となりました。

全国でこんなに熱い不動産塾は無いとおもいました。

しかも、体験談話などある意味ノウハウ部分が飛び交う。

すばらしいです。

現在、会員様を募集しています。

まじめに勉強されたい方のみですが、興味が御座いましたら

問い合わせ下さい!!

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最近良く聞く不動産失敗談

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今日は、一棟不動産に関する失敗談を書きたいと思います。

数年前に物件を購入された方で失敗されている方が多いです。

【購入のポイントが】

①融資が付いたから

②収支計算して問題ない

③現状のレントロールで利回りを判断

④融資が30年ひけるから

この様な事を言ってます。

私はいつもこの言葉に愕然としてます。

では、反対に質問!

①物件力、将来的にかかるランニングは?

②では、空室50%以下になったらどうするの?

③現在の適正家賃が5000円下げないと決まら

 かったら利回りはどのなの?

④返済期間が20年でも回る物件を考えなかったのか?

など、素人考え・不動産業者に丸められてる・不動産を

株式のような感覚で数字のお遊びしているようにしか

思えません。happy02

不動産は隠れた落とし穴があり、それを見抜ける力が重要と

思います。

ある方も、先日派遣切りの影響により一棟まるごと空室に

なったそうです。

客付も相当苦労しそうな、過疎エリア・・・・。

金をかけて、リノベ&家賃も破格値にすれば良いが

経営として負のスパイラルにはまってしまいます!!!

購入~運営~出口をしっかり勉強した上で、不動産事業

を始めましょうね。

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物件目利きの旅

今日は、たまっていた物件情報を確認してました。

そこで面白そうな物件を発見!!(*゚▽゚)ノ

業者さんに連絡を取り、内覧させて頂いた。

バブリー時代に建築された事もあって、贅沢な作りだった。

客層は学生マンションだから、もったいないと感じ

目利きを行う。

法点検関係、外壁など全くメンテされていない模様。

間取りも1k 20㎡程だった。

鬼指しのジャブを入れて見たが、希望額には程遠い模様!

とりあえず見送る事にした。

引き続き物件探しとでもおこうか!

最近ランキング上昇してきました。

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勉強される大家を助けるプロジェクト

先程東から西に戻ってきました。

この3日間は充実した日々となりました。

タイトルであるプロジェクトを立ち上げる準備に東京に

出没しておりました。

勉強される大家さん(私も含める)のお力になりたい

思いがあり、会社を設立致します。

正式には、公表しますが、下記の内容で進めよう

と思います。

☆激安付帯設備の通信販売

☆商材販売

☆不動産セミナー

☆物件紹介など・・

特に付帯設備は、V社代理店としての窓口

となります。

皆様と一緒に成長していきたく思いますので

宜しくお願い致します。

応援の為にポッチとお願い致します。

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東への修行

今日から東京へ進出します。

久しぶりな感じですが、楽しい修行です。

具体的な事がはっきりしていない為、ここには書けないが

きっと皆様に役に立つ様にして参ります。

私が目指す、不動産事業の勝ち組大家になる重要な

事だと思っております。

皆様のサイフに少しでも多くのお金が残るアイデアを

どんどんと発掘していきます。

今日から、金曜日までは不在となります。

応援よろしくお願いします。ポッチっとお願いします。)

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物件売却依頼について

明日は、物件売却についての打ち合わせがあります。

この物件は名古屋×ヶ丘にある物件。

駅(×ヶ丘)train から 徒歩10分shoe

これは、私が始めた不動産所有した物で思い出も一杯!!

今年も物件を買おうと思っているので、物件入れ替えの為

に売却を決意した。

購入してから、高稼働率ですので、私の所有物件でdollar物件なのです。

規模も大きくなり、良い時に古くなった物件を整理する事が

重要と思います。

また進捗状況書きます。

皆さん、ランキング投票にポチッとお願いします。

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