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2009年1月

自主管理物件の清掃と入居者様への付加価値

今日は久しぶりに自主管理物件の清掃に行って参りました。

最近全然行ってなかったので、かなり汚れているのかな?

と思いつつ、現地に到着!!!

ここは、以前管理会社へ依頼していたが、まともなお仕事を

して頂けない。

過去何回もトラブルになった、私の中では最悪な管理会社!

その時は、入居者様がゴミを良く、捨ててかなり酷かった。

しかし、自主管理へ切り替え、お客様へ一生懸命対応する

姿を見せていた。

入居者様から差し入れのコーヒーなんか頂いた事もあった。

今日いっても、ゴミ一つ落ちていない状況だった。

素晴らしです。

【今年初の大掃除】

エントランスブラッシング、天井吹き、

蛍光灯交換、草かりなど。

入居者への防犯対策としてカメラを設置。。。

電気工事は、私がしたので、1万円以下で取り付けれた。

入居者様が気づき、喜んでいた。

このアパートは女性が90%なので、ちょっとした事でも

喜んで頂ける。

Vfsh0384

Vfsh0383

カメラの撮影が、ボケてます。ちょっとおしっこがしたくなり

ぶるってしまいました。

不動産賃貸業もサービス業です。

いかに顧客満足できるかが今後の経営にも影響してきます。

お客様は、この地道な行動を感じているのです。

このアパートは、築3年ですが一度も退去者が出た事ないのですから。。

居心地が良いのかな???

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新築モデルルーム見学!

今日は、ふらりと買い物に出かけた。

服・靴の買い出しなどなど・・・・・

ちょうど分譲マンションの見学会の看板が目に入ってきた。

最新の設備・部屋の空間を勉強しに内覧。。。。

いつ頃、物件購入されるのですか(営業マン)

未定ですが、内覧させて下さい(スターリー)

いいですよ。(営業マン)

中に通して頂き、玄関を開けた瞬間、鮮やかの空間が目に入ってきた。

焦げ茶の木部、床は白っぽい木目・・・・でも最近の色わい。

先日リフォーした部屋に近いなーーー。

やはり気配りが出来るアイテムがわんさかあった。

例えば、間接照明の入れ方、化粧台の色づかい。

かなり勉強になったな。。。

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高速運転中に大雪!

今日は、尾張物件の内覧チラシを置きに行って参りました。

名古屋高速に入った瞬間、あやしい雲が。。。。。

案の上、雪が降ってきた。!

Vfsh036900 今日はどこかで泊かなと

思いながらrvcar

                                       

                                     

                                       

                                      

つもりはじめと思ったら、晴天になり無事脱出、、

※私の車はFRなのでスピンしたらやばい。。

到着後、さっとセッティング

Vfsh038200

                             

                             

その後、分譲仕様賃貸物件へ移動。

管理人室で、コーヒー飲みながら、経営戦略を立案してました。

今年は面白い企画が出来そうです。

ビックセミナーなどなど。

皆様お楽しみください!

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【裏物件情報 2】

現在、面白い物件情報がわんさかあります。

例えば、

平成3年 RC 積算3億円

満室利回り13.5% (外壁タイル) 3DK×30室

愛知県安城市

などなど・・・

中部地区で物件購入を検討されている方、情報提供します

ので一度問い合わせください。

但し、投資の観点で買われると失敗しますので、運営が出来る方

限定にさせて頂きます。

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裏物件情報

最近は物件情報も増えて参りました。

ある意味セミプロにとってはおいしい物ばかり!!

例えば名古屋市内で利回り16%

ネック点:将来的な修繕費を何処まで抑えられるか?

部屋のリノベ費用をどう抑えるか?

物件イメージをどう造り買えるか?

などなど・・・・。

高利回りはある意味、訳ありですので素人が

扱う(購入)すると痛い思いをする。

いっぱいある情報の中で私が求める物件を

獲得しようと思う。

物件は間取りがしっかりしていれば、部屋の空間

をいじり、決め物に変貌する。

この時代に3点ユニットを買ってしまったら、出口も見えない

ドツボである。

目利きする力、パートナーを見つけましょうね!

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最近の活動

最近の活動と言えば、繁忙期に向けてのアドバーザー

業務を行ってます。

≪繁忙期対策の一例≫

【魔法のカッティングシート】Vfsh035400_2

ホームセンターで売っていないカッティングを使用してます。

※ある意味必殺技的なものかも・・・・。

そこで、イメージをつけ各部屋の空間も対策すれば

申込に繋がります。

現在100%の確率で1か月以内での申込を頂いてます。

仲介営業も絶賛して頂いているので、すぐ入居付出来てます。

内覧者は玄関を開けた時のイメージを重要視します。

皆様ご参考にしてください。

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今年、来年は不動産を取得する絶好の年

皆さん、今年・来年の税制改正はご存知ですか?

不動産売却利益の税制は下記の様になっております。

これを知った皆様は、今年・来年に不動産を売却もしくは取得

する絶好のチャンスですね。

詳細は下記の通りです。

①(1000万円控除)法人・個人いずれも可

2009・2010年に不動産を購入し、5年超保有し、

売却した時の売却益から1000万円を控除する。

②(買換えの先行取得)法人又は、個人事業主(大家可)

2009・2010年に不動産を購入し、10年以内に、以前より持っていた

他の不動産を売却した際の、売却益の80%(’09年)60%(’10年)を

圧縮出来る。

こんな税制改正の時、買うしかないですね!

(私もしこみますのでヽ(´▽`)/)

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コストハーフ&リフォーム術 完成!

先日完成した、リフォーム部屋をご紹介させて頂きます。

今回は、部屋を明るくする為に色のメリハリをつけました。

それと畳→フローリングへ変更。

カッティング&CF貼りにより全体イメージチェンジ。

【材料】 

カッティング・・・1500円×4本  CF・・・・568円×3本  ペンキ・・・・550円×2缶

ふすま(張替)・・・・980円 TVドアフォン・・・9800円  電子ロックキー・・・23,800円

温水便座・・・・14,700円    壁紙洗浄・・・800円 

【フローリング変更材料】

サイディング(リサイクル)・・・0円 合板  560円×6枚   ボンド・・・・890円

人件費 : スターリー (笑)

では、写真公開します。

Vfsh0357 Vfsh035400 Vfsh0345 Vfsh0312_2

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銀行への融資相談

2009年は、本当に厳しい年である。

私も某自動車部品メーカーに勤務しているので、特に痛感する。

T社のお話が報道で取り上げられているが、かなり経営がやばい

と思われます。

今まで殿様商売をされてきましたので、人員整理・体制も含め

見直しする時期かなど思っていた。

もちろんグループ会社全体も同様だ!

その中で想定していた私にとっては、いつでも動ける体制

は整っているので、不動産事業を更に固めていこうと思う。

今日は、某地銀さんへ相談に行ってきます。

メガバンク融資も崩壊した中で、すぐ融資してもらう

パイプは作っておく必要がある。

昨日から、プレゼ資料を作成してます。

今年は、1棟を目標に考えておりますが、妥協をせずに

良い物件を取得しようと思います。

それ以外にも、確定申告の時期も迫ってきてます。

個人事業の領収書も整理しないと・・・・・・。

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コストハーフリフォーム術のレポートまとめ中です

昨年末に取り組んだ、コストハーフリフォームについて、現在レポート

として作成中です。

Vfsh0349

                                      

                                        

                                       

                  ①内容としては、トータルコストを把握した中で

 外注、内製化を見極めリフォームに取り組む。

②内部留保したお金をどの様に使うか。

③お客様の見る観点と最低限度必要なリフォーム

 とセルフリフォームなど

この様にポイントを絞り、尚且つ効率化なリフォーム術

をまとめております。

現在まとめ中ですので、詳細は別途告知致します。

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不動産仲間との交流

昨日は、ある人からのオファーで建設会社の社長さん

と面談してきました。

戸建メインの会社だが、水面下で土地活用提案や収益不動産

の紹介などさまざまな活動をされている。

オファーがあった内容が、収益物件を売りさばくパイプと物件査定

である。

書類上の査定をして、判断をしてくれとの事だった。

もちろん、世の中に出回っていない情報。。

今ある情報をチェックしてほしいとの事でした。

私にとってもありがたいお話だが、こんな恵まれた環境

に感謝します。

我が仲間に情報公開して、興味が有れば購入して頂こうと思う。

最近は、色々な御紹介などの話がきます。

勝ち組大家を目指して、東海地区のプロ集団を築きあげていきます。

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繁忙期に向けての対策

これからの繁忙期に向けて、皆さん対策はされてますでしょうか?

賃貸業も物件供給過多の時代を迎えてます。

お客さんが見るポイントとして

①家賃

②間取り

③部屋のイメージ

④付帯設備

⑤立地など

を着眼します。

他の物件との差別化、管理会社との密な関係を

築けば客付も難しくありません。

結論、大家力が左右される事です。

しっかりセルフリフォームなど対策していれば

結果はしっかり付いてきます。

お客は部屋の空間やイメージを大切にしますので

ポイントをしっかり押さえて下さい。

付加価値対策として、ベンディアム(CITV)を導入して

他にやっていない低料金もしくは無料でのインターネットなど

おもしろいと思います。

ちなみに、私も導入してますがこの効果は絶大です。

この様な小さな積み重ねが、物件力に繋がりますので

是非対策して見て下さい。

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セルフリフォームのコツとリノベーション術

今日は、眠れないのでブログを更新します。

昨年から取り組んだセルフリフォームやリノベーションもほぼ

完了いたしました。

セルフリフォームした部屋は、変更後1週間で申込が入りました。

リノベルームは劇的に変化させようやく完了しました。

これらのコツは、いかに大家が勉強され工夫するかで、

部屋の空間も異なります。

ドアを開けた瞬間、同じ間取りでインパクトさえ得られば、申込の

道も近いはず。

※私はこの取組で空室の部屋を短期間で入居付してきた。

しかも、スターリーさんの物件はおもしろいと評判になって

おり仲介さんも完成後の物件をこっそり見にきてるそうです。

こういった、地味な活動が差別化につながります。

今日は、その事例を紹介させて頂きます。

先程述べた、セルフリフォームは色合いを表現する事が

重要ですし、費用もそんなに掛かりません。

①玄関CFをちょっと変わったタイプへ変更

②木部を全てつやあり塗装する。

③部屋を明るく、しかも綺麗、広く見せる

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リノベーションは、床材を貼り替える事による

イメージアップです。

業者価格の1/3で済みました。それ以外にも色々といじってますが、それはまだ撮影が終わっていない為、後日紹介します。

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事務所設立と自宅移転について

今年の大イベントとして、事務所設立&自宅移転です。

昨日は地場のお付き合いの有る不動産屋さんに色々御紹介

して頂きました。

数件回ってきた結果、お値打ちな裏物件が出てきました。

築は若干古いのですが、大家さんがテコ入れしてあり、

事務所&自宅としては最適です。

(※間取りとしては、4DKの70㎡です。)

その後、ビジネス立上に向けての新設法人打合せ。

方向性は見えました。

※わくわくしてきました。

色々と忙しいくなってきました。

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2009年の目標

正月モードも終止符ですね。

今年は私にとっては、実行する年と考えてます。

一般的に大不況ですので、慎重になりがちですが

その時こそ、日々活動する者にチャンスが到来します。

よって私は実行して参ります。

Vfsh0351

                                                                                                                                                                                                            

                                                                     

                                                                                                                                                                    【2009年の目標】

・新規ビジネスの立上げ&拡大化

・物件所得(1棟)

・事務所設立

・3月までに所有物件の100%稼働

・###大家の飲み会の活発な活動

・不動産知識の更なる向上

・社員旅行(海外)

今年は、100%稼働したら海外旅行でバカンスしようと思っている。

目標は無謀な設定をするのでは無く、頑張って実現されられる

物でなければならない。

※なぜなぜ分析(なぜを5回繰り返す)をして、真のやるべき事

をピックアップに行動する。これに尽きます。

今日もリフォームしてましたが、すごい物に仕上がりそうです。

また、ご報告させて頂きます。

皆様、今年1年も スターリー☆を宜しくお願い致します。

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あけ おめ

あけ おめで御座います。

2009年も宜しくお願い致します。

今年も目標については、後日公表するとして

人生の変化になる年を迎えそうだ。

はっはっはーーーー( ^ω^ )

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