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2008年12月

今年も1年間有難うございました。

今年も残りわずかとなりました。

皆様、ブログを見て下さいまして有難う御座いました。

今年を振り返ると、かなり充実した年でした。

①2棟購入できたこと

②新設法人の立ち上げ

③従業人の確保

④4億の資産を築けた事

⑤リフォーム力の向上

⑥全国の大家さんと交流が出来た事

⑦今年の目標がほぼ100%達成した事

私の仕事スタイルは目標達成が必須ですので、

結果は目論見通りでした。

来年は更に物件を最低1棟購入予定

私の培ったノウハウを皆様に発信して参りたく思ってます。

ブログも毎日更新出来るようにしますので、今年は有難う

御座いました。

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終盤を迎えたリフォーム術

この3日間は、3LDKのビックプロジェクトに取り組んでいる。

部屋を蘇らせる『リフォーム』で部屋を変化させる。

今回は70㎡近くのフロアータイルを貼り直し、じゅうたんも新規で

貼り直した。

※これはかなり大変な作業ですが。。。

それと、室内の木部を全面塗装。

これは、私の得意分野なので、1日で全て完了。

玄関、トイレ、洗面所のCF貼り。

これもいつもの工程ですので、サクット完了。

今日完了しますので、写真撮影して参ります。

こんな、年末でハッスルしてます。

明日はゆっくりしたいと思います。

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床フロアータイルのリフォーム

昨日から、分譲仕様の部屋のリフォームに取り掛かった。

今回は最新のデザインを取り入れた温かい部屋づくり!

この部屋じゃ防音材を使っていたが、その上にCFを張ってあり

あららーーーって感じです。

非常にもったいないです。

よって私の腕で床をフロアタイルに入れ替えした。

今回、東リさんのフロアタイルをPT3325を入れました。

これを外注へ出すと、25万掛かりますが、私が施工した事

により9万で仕上げました。

Vfsh0337 Vfsh0339 Vfsh0340

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トヨタショックで三河エリア賃貸が大変な事になっている!

今日は、我がパートナーの管理会社との打合せ。

このトヨタショックの影響で三河賃貸が大変な事になっている。

一棟貸しの物件がごっそり退去で、特に外国人労働者向け

物件に関しては、そのままの状態で退去など。

一室(1K)あたりの修繕に7万円もかかるそうです。

大変な事態になっています。

比較的名古屋市内については、影響は少ないそうです。

私は、このエリアに物件所有していない為、問題無かったのですが

何度か検討してきたエリア。。。地方物件の恐ろしさを痛感しました。

今後、エリアのニーズは減っていくに違いない。

結局、自動車生産を日本主体で生産してきたが、為替差損で

赤字が拡大している。

海外、日本で為替ヘッジしながら生産すると思われる。

よって、このエリアの賃貸市場は回復する事が困難と予想される。

リスクヘッジを日々考えておかなければなりませんね。

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今年もあとわずか!

もうすぐ今年も終わりに近づいてきた。

今年は充実した年でした。

まず目標に対しての結果について

①法人立上  ・・・  ◎

②RC2棟購入  ・・・    ◎

③社員を2名  ・・・  ▲(1名)

④売上4000万・・・・  ◎(4500万以上)

※結果はまずまずでした。

一番大きかったのは、法人名義で物件を購入出来た事!

色々と戦略を立て、法人購入出来た事は大きい。

尚かつ、消費税還付100%返金出来ました。

まだ、リフォームが残ってますので、最後まで全力投球です。

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今年最後のしあわせ不動産塾

昨日は、ダンサーk氏が率いる”しあわせ不動産”の今年最後の

会合でした。

講師はベテラン大家(大家歴10年)のT市のSさん。。

Sさんとは、昨年沢さんのご紹介で知り合った大御所大家さん。

非常に言いことを言ってました。

☆賃貸業は仲間、パートナーを作る。

☆マナーを大切にする。

☆賃貸業はそんなに甘くない!(同意見です。)

不動産賃貸業においても、一般企業が考える

”相手にとってのうれしさ”が重要とおっしゃってました。

私も、同意見で不動産はある意味事業(サービス業)である。

Sさんの話を聞き、再認識させられました。

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【新たな物件目利き編】

昨日は、一件気になる物件が有りましたので、

目利きに行ってきました。

場所は名古屋市内の某物件です。

外観は、私の好きなタイル調です。

※外観の汚れが目立たない、高圧洗浄で物件が蘇る!

物件は1LDK、8戸で現在空室3室。。。

☆苦しいですね。

そして空室の中を見ました。なるほど・・・・。

客付出来る状態では無いじゃないか!!!

これでは、客付は不可能です。

売主は、相続するか売却するかと言う状況で、売りを選択

した様に思えた。

だから、物件を全くいじっていない状況!!!

築浅にしては、もったいない状況です。

買うとしても、破格値での鬼指しです。

銀行へ事前確認しましたが、問題なく融資可能でした。

入居者の属性も気になりますので、もう少しリサーチしてみます。

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『 またまた申込 祝! 』

最近退去した部屋ですが、また入居が決まりました。

うれしいですlovely

賃貸業に大切なポイント

①物件力

②立地

③付加価値

④空間の仕上がり

これらのポイントをしっかり押さえれば、自分のエリアで勝負できる!!

最初は苦戦したが、これらのポイントを入れてからは、すっかり

決め物になりました。

大家業をしっかりやれば、結果は付いてくる。

※勉強されている大家さんは、努力すれば稼働100%です。

私の物件も空室も残りわずか!!

時間の問題ですね!

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【収益物件の投げ売り?】

ニュースでは、不動産に関する事や製造業の不況等

日々不景気な話が飛び交っていますね。bleah

しかし、全ての人がそんな事は有りません。

※そうで有れば、この国滅んでます。

収益不動産に関するご質問の中で、良く質問されること

『物件は更に下がるの?いつが買い時なの?』と

良く言われます。

新規で不動産経営に乗り出す方は、環境的に不利な状況です。

サラリーマン大家も少額資金でハイレバする事も一昔の話です。

しっかり、計画を立て満室経営→キャッシュ(金融資産)が厚い

方にとっては、現在買い手市場となっている為、鬼指しも可能です。

しかし、これから投げ売り物件がたくさん出てくると睨んでます。

※現在の一番強い金融資産として”現金”が有利で、換金したがって

 いる業者が増す為。

 (現金化して一から事業立て直しするなど。。。)

インカム事業を目指す方なら、益々投げ売り物件が出てきます

ので、じっくり目利きして勝負して下さい。。。

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【客付する戦略!!】

先日退去した部屋もそろそろリフォームも完了しつつある。

今回のコンセプト、PRポイントを考え管理会社へお伝えしようと思う。

☆キッチン、下駄箱など色わいとしては、モダン風に仕上げた。

  最新の分譲マンションの色ワイを見た中での空間に仕上がった。

完全に若者(若夫婦)ダーゲットに仕上がっている。

設備は、テレビモニターフォン、温水便座、デンシロックキーを追加。

家賃を+2000円上げる。

過去の反響としては、このあたりには無い色ワイ、空間なので

内覧すぐに部屋止めになった。

物件もちょっとテコ入れする事により、雰囲気も全く違うので

この作業をまじめにやっていけば、間違いなく決まるだろう。。。

早速、管理会社と打ち合わせします。

(うまくいけば、満室稼働!!!!!)

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【リフォームほぼ完了??】

飽きもせずにリフォームに専念してます。

部屋の空間をアレンジする事が大好きな私です。

お客様が私の物件にひかれていく姿がまたたまらないです。

今日も途中経過ですが、ご紹介します。

※昨日の続きです。。。

Vfsh0311 Vfsh0312 Vfsh0314 Vfsh0316 Vfsh0315

Vfsh0317

Vfsh0320 すっかりミッドナイトになってしまいました。

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【物件リフォーム&名古屋大家の飲み会!!】

今日は朝から物件のリフォームを行いました。

物件の空間をどの様に演出するか日々の悩みで御座います。

今回は若者ターゲットの部屋づくりを行ってみました。

最近私が手がける物件の人気度が高く、リフォームした部屋は全て

入居がきまりました!!

最近空いた部屋ももちろんコンセプトを考え、空間提供をしたく思ってます。

Vfsh0312

Vfsh0311

                       

              

                

まだ途中経過ですが、ぼちぼちの出来わいです!!!

現在、私の物件が地域の取り合い物件(決め物)となってます。

夕方からは、『名古屋大家の飲み会&忘年会』に参加!!!

日々の活動について、内容の濃い物件が飛び交った!。

すっかり酔っ払いましたが、楽しい大家の会合はサイコー!

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【客付に重要なポイント!】

昨日は、物件のリフォームをしていた。

晴天で内覧者も8組ぐらい来ておりました。

日々の活動中での付加価値、うれしさを追求しているので

物件、部屋のPRポイントが多数ある。

昨日は内覧者の方へ、物件のPR説明を仲介業者

代わって説明。。

例えば、インターネットマンション、付帯設備

※他契約に比べ格安さ、電子ロックキーの標準化など

 お客様にとって、お得感など他の物件には無い事をPR!!!

御蔭さまで、2室決まりました!!!

【 結果 】

・仲介業者では分からない事がオーナーが説明する事に

 より、相手に伝わり印象も良い。。。。lovely

・オーナー見づから、物件説明をしている方は少ない為、

 相手に対しても情熱が伝わる。heart04

・人とのつながりですから、印象に残る内覧にする。

・物件の売りをつくる。例えば、部屋の色変化をつけたり。

 コンセプトを持たせる。night

結局、退去1か月で全てうまってしまいましたhappy02

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【今年の振返り・・・】

今日は、今年の活動を振り返って見た。
基本は不動産経営についやした年でした。

金融規制やサブプライムの問題に負けず
2棟の物件を購入する事が出来ました。
※目標は達成しました。

やはり、行動力に尽きます。
融資も厳しい事言われた事もありましたが、
きちんと戦略を立て、あっさり融資もおりました。


書籍には、不動産買ってリッチな事が書いてありますが
これは大きな間違いです。
不動産も経営。他物件との差別化、付加価値を対応しないと
空室、家賃が入りません。

築10年以降は絶対に付帯設備を入れなければ勝負出来ない。
あげくの果てに家賃を下げざるを得なくなり、収支計画も
崩れ、回らなくなる(負のスパイラル)に陥る。

こんな言葉を書籍で全く触れていない。

現場はこの様な事が起こっているので、勉強しなければ
ならないのです。

物件も過剰供給ですので、間取りだけではない、付加価値なし
では避けられない。
よってしっかり運営資金も必要!!

私はそこまで考え取組んだ結果、しっかりCFが出てます。

全てが情熱を持って行動した結果ですね!!

ドロ臭い世界が現場ですので、しっかり勉強して下さい!!!

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【裏物件情報の見つけ方】

今日は寝付けない為、ブログで熱くなりたいと思う。

最近は、物件価格も下がりましたが、ぱっとしない物件ばかり!

破格値だが、これ買ってしまうと出口が見えない物件や

物件力が無く購入後に苦しむだろうな?とか多々ある。

しっかりと目利きしないと、大失敗しますので、物件を見る目

を勉強して下さい。

その中でも、私の所には、お値打ち物件が入ってくる。

今日も一件入ってきました。

ものすごい資産価値が有り、利回りも13%以上

含みだけで5000万がありそう。

これは、お値打ちと思いました。

こんな物件をどの様に入手を入れるかは、地元業者と密に

やることが重要です。

彼等は、最近物件が売れない為、買える人の所に情報を

こっそり持ってきます。

でもまともに、門を叩いてもその様な物件は入ってこない。

例えば、買える人からこっそり物件情報を回してもらう事も

一つの手かと思います。

地元の不動産塾、交流会などでパトナーシップを図れば

お宝物件が入手できるかも??

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【借換えについて】

今回、某銀行(S銀行)に借換申し入れをしております。

昨年も色々と情報収集に行っておりましたが、昨年のスタンスは厳し

く借入もある程度の資金を投入しなければNGでした。

しかし、今年に入りこのS銀行さんのスタンスは全く変わっておりました。

※借換の金利も1%台での提示です。

詳細は来週回答ですが、ほぼOKとの事。。。

これをする事により、CFも変わってくるので、今回のアクションは

良かったのかな?と思いました。

しかも、S銀行さんは次の物件は是非融資したいとの事で、努力金利??

銀行のスタンスは、日々変更しております。ちょっとのアクションで

この様な結果も出てきますので、大家としての進化、情報収集は

かなり重要!!!

                                                           

今日も管理会社から、入居きまりましたとの一報。。。。

うれしいです。

これも、日々の活動結果です。

戦略と自分の有るべき姿は、きちんと考えて下さい!!!

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