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2008年11月

【名古屋ベンディアムセミナー】

昨日は、ベンディアム主催のセミナーでした。

事務局である立場上、準備、準備でした。

講師人は、和合さん、あかちゃん、けーちゃん、大家塾ひろさんでした。

その中で、ひろさんの大道芸はおもろーーかった。

※こんなセミナー初めてでした。

詳細は皆さんブログに書かれておりますので省略します。

親睦会ですが、60名程でわいわいがやがやでした。

私のブログを見られている方から、色々声かけて頂きました。

いつもの様に、あかちゃん節やアットなけーちゃん。。楽しかったです。

昨日は、朝まで飲んでいました。

※途中きんさんに行き、ドンペリのんでましたが。。。。

セミナー参加者には告知しましたが、12/13に忘年会を企画しました。

お早めに申し込み下さい。

来年から、色々な企画をやっていきたいと思います。

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次の物件をどうするか?

最近悩んでいる事があります。

それは、次の物件をどうするか?です。

私の思いは、新築物件を検討したいと思っている。

但し、中々良い情報が無い。

今後の事を考えると、積算割れは問題外。

この前、我が仲間が新築物件を取り組んでいる為

情報収集しました。

S造で40万/坪で検討している模様です。

木造は30~35万/坪で取り組む事が実現可能と思うが

これを確実な物にしなければならない。

その反面、RCはかなり下落しており、それも手堅い

物になるのか?悩んでます。

空間をうまく作り上げられるなら木造かな?と思うが、

色々な方面であたってみようと思う。

来年早々には、スタートしたい。

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スターリーの不動産経営術セミナーを終えました。

今日は、名古屋女性会館と言う所で、私の不動産セミナーが有りました。

約2時間と言う時間でしたが、皆様には不動産経営だけではなく

モチベーションを上げて頂く為のお話を中心にさせて頂きました。

Vfsh0297

その中で、一番重要なポイントとして

行動力があるからこそ、全ての工程が回っていく!!!

この言葉に尽きます。

これは、不動産だけではなく他のビジネスにも言える事です。

皆様、この言葉を念頭におき、今後の活動に生かして頂きたいです。

明日は、ベンディアムの方が私の物件調査に来て頂きます。

今日はお疲れ様でした。

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ローン借換の相談に行ってきました。

最近はすっかり寒くなりましたが、私の活動は、その寒さを吹き飛ばします。

昨日、某地銀(S銀行)へ借換の相談に行ってきました。

一度、リスクヘッジも含め整理する必要があると思いました。

スターリー『こちらの物件ですが、借換はOKですか?』

S銀行 『資料をみせて下さい。』

YZK***㈱様にお勤めですか。いつもお世話になっております。

この資料を見る限り、担保もしっかりありますので、多分いいですよ。

スターリー『今後のお付き合いも含めどれぐらいですか?』

S銀行  『スタートは2%ですが、これだけの背景もありますので

      1.7%以下で頑張りたいです。

      色々と資料準備下さい。

      では、来年物件を検討してますが、如何ですか?

      そこも含め、0000と0000の資料を準備下さい。

      是非お付き合いさせて下さい。

稟議を有利に通す為、銀行マンはネタがほしいそうです。

これぐらいの金利なら、CFもかなり上がります。

行動すれば、良い結果が出るものですね。

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セミナー資料準備

11月22日(土)に私のセミナーがあります。

先週からボチボチ準備をしておりましたが、ようやく完成しました。

題名:若き起業家☆スターリー不動産経営術

目次:自己紹介

    不動産経営に乗り出したきっかけ

    サラリーマンで学んだ知識を活かした不動産経営

    私が考える不動産経営の取組み姿勢

    セミプロの目を持って取組む重要性

    まとめ

この様な内容を話しをしたいと思います。

Vfsh0294

                                

                             

                                         物件を購入~運営に関して、サラリーマン経験を活かした内容が

もりもりです。

最近活動している中で、ダメだと考えたら本当にダメになってしまう。

普段から、やる為にはどうすれ良いか?と何事にも問う癖付が

重要と考えてます。

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物件引渡し完了!!

無事に引渡し完了です。(パチパチ)

11月11日(オール1)と言う偶然にもゾロ目デー。

こんな事も有るのですね。

朝から決済、午後から管理引継ぎとまる一日掛かりました。

決済は、ちょっとしたトラブルも有り2時間もかかってしまった。

でも問題なく終了。。。。

午後からは管理の引き継ぎ。

14時~17時(約3時間)、売主様が自主管理されてい る事もあり

全ての引き継ぎ内容を、ノートにまとめて頂いた。

やはり、物件を大切にされている方ですから、管理面もピカイチ!!happy02

今回を振り返り、パートナーの選定をミスった。

遠方の仲介をかましたが、まともな仕事をやってもらえず

、結局最後は自分がすべてまとめる事になった。

調子の良い仲介は気をつけましょう。

でも、最後は元付けさん、売主さんとアットな感じで

食事をごちそうになった。

尚かつ、物件情報も頂いた。(ラッキー)

※元付さんとの信頼関係が出来、裏物件情報を頂きました。

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明日は物件引渡しです。

やっと、やっとこの日がきたーーー!

明日は、物件引渡し日です。

今日は、司法書士さん、銀行、仲介業者等と問い合わせ

だらけでした。

皆さん、緊張感を持って取り組んで頂いてます。

今回も何故か、不動産会社の様な動きをしてしまった。

ちょっとやりすぎかな?と思うが性格的に業務がスムーズ

に行かないと気が済まないのです。

明日は朝から決済、午後から管理業務の引き継ぎです。

私共の最強チームが勢ぞろいする。

何かしきってしまいそうなので、最後の業務は仲介さんに

ちょっとやってもらおうと思う。

明日に備え、準備完了。。

早く寝ます。

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『新築物件の検討をやろっかな?』

最近物件もかなり価格帯が下がってきてます。

しかし、良く考えると中古物件の場合、部屋がありきたりです。

運営を考えた場合、最新の設備&高利回りで有れば安泰な

物件を所有出来る。

自分がコーディネートした、私オリジナル物件。

実は、次の物件は私のコーディネート物件を考えている。

その為、明日業者様と打ち合わせ予定。

いつもながら、数字では新築プレミアム利回り14%

相場家賃利回り12%が実現可能か?など・・・

まずは、業者からのプレゼンをして頂く。

差別化を重視と考えた、デザイナーズ仕様!!!

綿密な情報交換をやり、実現可能かを業者と

整合を図った上、実行に移ろうと思う。

また、結果報告します。

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融資についてのコンサル

最近は、色々と不動産購入&融資についての相談依頼が多いです。

私は、この金融規制の中でも今年短期間で2棟を購入している。

別に資産家でもない。

しかし、購入する金額だけは、厳しいと思いますが(笑)

現在2名の方にコンサルを行ってますが、おそらく二人とも

各セクションに対してのアクションを綿密に考えれば

そのハードルは絶対に越えられる。

(簡単にいえば買えるってことです。)

私の場合、所有物件が高稼働とCFをうまく使っている事が

銀行側の評価が高いポイント。

この前面談に行ってきたが、ビジネスホテル事業やりませんか?

融資しますよ!!っと支店長からの一言。

これは、今後の課題としておきます。

パートナー管理会社と頑張って短期満室稼働を目指します。

色々と忙しいです。

今月退去が目立ち空室▲30%減となります。

よって、客付戦略に力を入れなければなりません。

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銀行手続きが無事完了!!!(おまけ写真付き)

今日、銀行書類手続きに行って参りました。

毎度の事ですが、かなり手が痛いです。

つい3ヵ月前にも同じ経験をしましたが、やはり慣れないです。

約2時間掛かって全ての書類が完成!!!

11日に引渡しが行われますので、司法書士の先生へ頑張って頂きます。

今回も振り返り、交渉の重要性が身にしみました。

価格交渉でも、諸費用も数十万円見直しして頂き経費改善になりました。

物件購入についても、相手様に対する、こちらのスタンスを伝える重要性。

それらがうまく行ってこそ、完結となります。

今回の結果は95%ぐらいです。。。。

これからの戦略として、新築を手掛けたく思ってます。

実は今週末に業者様と打ち合わせがあり、相手のプレゼを

聞く予定です。

【今日はおまけに、購入物件のお写真です。】

H6年 分譲仕様&デカ物件

スターリー城です。

Vfsh0281 Vfsh0282_2

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【物件プレゼ資料完成】

最近寒くなってきましたが、皆様風邪にはちゅうーーーい下さい。

今日は私のパートナー(管理会社)とのコラボで空室対策に

向けてのすり合わせを行いました。

私の場合、大半の物件がファミリータイプとあって、顧客ターゲットは

社宅向け法人契約となります。

大手企業の方も多く入居されているが、管理会社が直接仲介も

やって頂けるケースがあります。

今回法人回りで活用する資料をご紹介させて頂きます。

別紙では私の物件についてのメリットがまとめてある資料1枚

もう一つは、やはり人間ですので価格だけではなく外観、内装

もPR出来る資料を作成しています。

心理的にもやはり見た目が重要ですし、お客様が興味をもって

頂くために分かりやすく資料をまとめています。

法人宛にFAX作戦で獲得した事もあります。

一度チャレンジ下さい。

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リフォーム報告その2

最近は、色々と多忙な日々が続いている。

まずは、今度購入する物件だが、この11日に引渡しが行われる。

入居者様へ迷惑かけない様な対応を取る必要が御座います。

明日お願いする管理会社へ色々と詰める予定です。

今週末も飽きもせず、リフォーム。。。

キッチンのCFでイメチェン。。

費用は1500円

写真撮影しました。

(改善前)

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                                              (改善後)Vfsh0285 Vfsh0287

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