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2008年9月

【今週は物件売買契約!!】

今週は物件の売買契約デーです。

皆さん、売買契約は業者の言うままの契約書にハンコついてませんが?

良く読むと不利な条件が入っている可能性が有ります。

過去契約書は10回以上直させています。

よって、いつも同じ表現が記載されている契約。。。

例えば、引き渡し前日に飛び降り自殺があったとする。

契約書に引き渡しまでに事故が有れば契約解除出来れば

リスクはヘッジできる。

書いていなければ、完全なリスクを蒙ってしまう!!

こんな最悪な事態を避ける為にも、完璧な契約書で締結しましょう。happy01

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格安リフォームに挑戦!

この数か月間、地道に物件改善を行ってきました。

今回は化粧台リフォームに挑戦。

なるべくお金をかけず最低限度のお金を掛けてのリノベ!!

まず、化粧鏡だが規格サイズが合えば簡単に交換出来るが

無い場合、特注品となり数万円かかります。

それを既存ガラスを裏側同色カッティングシートを貼り

四点止めステーを取り付け規格ガラスを取り付ける。

今日は写真が撮れなく、この小技が紹介出来ないことが残念!

コストはすべて込で3500円で済んでしまった。

※化粧台交換すれば数万円、規格ガラスにすれば1万円掛かる。

この地道な作業を楽しみにしている大家の一面も御座います。

最近は、あちこちで、サディスティックスターリーなど言われる

事が御座いますが(笑)、決してそんな事有りませんので。。。。

リーマン業上、理論武装とあるべき姿を追求しているだけですので。

(T社の東大バイヤーとお付き合いしている以上

いつも価格の妥当性を理屈をもって説明してるので仕方ないです。)

今度全面リフォーム(デザイナーズー風にリノベーションします。)

この時はしっかり写真撮影しますので。。

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『告知 第二段』名古屋地区ベンディアムセミナー

昨日は、ベンディアムセミナーに向けてのミーティングが
名古屋某所で行いました。
11月29日に名古屋地区のベンディアムセミナーが
開催されます。

ちなみに私はこの地区の事務局の1人になります。

他の物件との差別化&付加価値UPをはかる為
ベンティアムシステムには魅力があります。

空室を埋める為にお客を獲得するや立地条件が良ければ
賃料UPにつなげる事が出来ます。

近い内に、詳細公表されますので東海地区の方
是非ご参加ください。

不明点は、スターリー宛にメール頂いても結構です。loveletter

http://www.vendium.net/index.php

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『フル稼働に向けての活動』

先週から、この28日に退去する部屋の客付話を私のパートナーY社長

と目論見を立てた。

今月中にはフル稼働に向け、色々と相談。。。

すご腕Y氏は私の提案で全力。

物件管理の面では、管理会社と私の会社で共通認識を

持ち管理している。

この管理体制も差別化に繋がる。

相手もおまかせ状態ならだらけるに違いない。

この地道な活動が、今の実績につながっている事も間違いない。

管理は重要です!!!

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明日はしあわせ不動産塾!

我が所属不動産塾『しあわせ不動産塾』は

最近特に熱くなってきてる。

毎回、大物ゲストや内容もより最新情報を得られる。

しかも、やり手大家集団の集まりの為、物件を見る目・価格の

妥当性など厳しい目線もアドバイスとして頂ける。

その中で私自身も日々大家として成長してきた。

講師軍も、管理・税理など業界スペシャリストで有り

この集団はものすごい力が有ります。

名古屋へ来られる方は、是非しあわせ不動産塾へお越し下さい。

※私も物件査定致しますよ!!!限定??名

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『利回りだけでの判断は注意すべき!』

最近物件価格の下落により、利回りパフォーマンスが
よさそうな資料を目にする機会が増えてきました。

先日も相談を受けましたが、満室利回りが良くても
客付けしやすい立地なのかを考慮下さい。

期待満室利回りを信用して、デフォルトにはまってしまう
ケースはありますので。

私は、利回りは11~12%ぐらいの築浅物件しか
所有しておりませんが、客付に苦労しないエリア・立地
を狙っています。

検討している物件が御座いましたら、仲介へ物件情報を
確認下さい。

その上、アベレージ利回りを見極め、損益分技点をしっかり
把握して下さい。 ( ^ω^)おっおっおっ

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SMBCの不正融資について

SMBC殿の不正融資について、下記の通り発表があった。

詳細は下記参照下さい。

※更に融資は厳しくナルダロー!!

三井住友銀行が東京都内の不動産会社の紹介で六十数社に融資した170億円のうち、100億円程度が回収不能になる見通しであることが11日、分かった。不動産会社の元幹部社員は産経新聞の取材に、担当した行員3人が融資先の一部がペーパーカンパニーと認識し、うち2人にはリベートが渡っていたと証言。三井住友側はリベートの授受を否定しているが、行員がクルーザーへの乗船など接待を受けていたことは認めている。行員が不正融資に関与した可能性が高いことから、警視庁では不動産会社の元社員から事情を聴くなど、巨額融資の経緯について捜査を始めた。

■表で見る■ コシ社をめぐる三井住友銀行の融資の流れ

 焦げ付きが発生しているのは都内の高円寺法人営業部と新宿法人営業2部、神奈川県の鶴見法人営業部。融資は高円寺法人営業部と取引があった不動産会社「コシ・トラスト」の紹介で平成15年11月ごろから始まり、約3年間で60社以上に実行された。

 融資を受けた企業のうち約20社はペーパーカンパニーで、コシ社が設立。コシ社の取締役には17年9月から19年3月まで、暴力団関係者が就任していた。

 元社員ら関係者によると、高円寺法人営業部の行員はコシ社社長に「融資する会社の業種は偏らないようにしてほしい」と、ペーパーカンパニーの設立にあたって注文をつけていた。

 一方、コシ社社長は元社員ら複数の関係者に「クルーザーに乗せたり、旅行に連れて行ったりして行員を抱き込んでいる」「行員には融資金額の約1・5%をバックしている」などと話していた。融資をめぐるリベートは、コシ社の通帳に行員の頭文字を鉛筆で書き入れて管理していたという。

 三井住友銀行は18年秋ごろから回収を始めた。融資した資金はコシ社の運転資金などに回されていたとみられる。コシ社は現在、事務所を閉鎖し、休眠状態になっている。

 三井住友銀行広報部のコメント 「警察に相談済みでもあり、詳細なコメントは差し控えるが、担当行員が便益(クルーザーへの乗船など)を受けていた点については、公私の峻別(しゅんべつ)を定めた銀行の内規に照らし遺憾な事態であり、処分を検討中。しかし、現時点においても、担当行員の詐欺的行為への積極的関与や現金受領の事実は確認されていない」

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『共同管理って大切です。』

所有物件は基本的に管理会社と共同管理を行っております。

よって低料金での管理費。ランニングコスト削減と管理会社との

密接な関係を深める為でもある。

まかせっきり管理ではなく、オーナ自ら物件を大切にしている事を

わかって頂く事も共同だからの部分もある。

不動産は買う以上に、いかに経営として運用する事が重要です。

よって時代の流れ、流行ってものも把握した中で物件の差別化を

図る事も重要である。

円満経営は不動産にも言える事ですので、まずは共同経営の

観点から不動産管理しましょうね。

共同管理の物件です。。。

Vfsh0212

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