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2008年5月

『物件交渉術その1』・・指値交渉

インターネットに掲載されている物件を見ても、市場価格に対して

非常に高い金額が付いてます。

私もそんな価格で物件購入するつもりがありません。

やはり、価格交渉(指値交渉)が不動参の収益に影響します。

売主さんも相続引継ぎ、法人等さまざまですが、売主によっても

指し方を変え交渉していきます。

基本は指値交渉ですので、相手が一銭も負けないスタンスで

有れば、交渉致しません。

・法人の場合、決算月前段階でアクションを起こし当たりを見ます。

・個人の場合、価格交渉の余地があるかお伺いを立てます。

この様に相手のスタンスを見極めるのも時間ロスをなくせます。

時間も限られてますので、効率は重要です。

私の場合、ある条件の方をターゲットに交渉します。

交渉するにあたっても、理論武装が大事です。

私の場合、銀行の評価以下で交渉します。

※これが市場価格ですから・・・。

・銀行評価以下で交渉

・自分が得たいCFから物件希望額を設定する

このあたりが、1つのポイントです。

皆さんに参考になればと思います。

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『4棟目物件の手続き』

買付価格が無事通り、不動産会社からの問い合わせがあった。

まずは、手付金と引き渡し希望日等の確認連絡。

その数時間後、諸費用のざっくり見積がFAXで届いた。

この物件については、色々と作戦を考えており、管理会社問題

家賃設定のひづみが有り、その辺を来週ミスタ管理会社Y氏と

打ち合わせがある。

やはり、不動産には強いパートナーが必要と実感しています。

来週は、31日お宝不動産ゼミナー『沢さん&けーちゃんセミナー』

お二人さんの久しぶりの熱い話が聞けるのが楽しみhappy02

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『鬼指し物件の結果』

GW前から交渉していた物件の結果が出ました。

まず、必達目標額はクリアした。
チャレンジ目標は、100%通らなかったが▲100万は下がった。

トータル:▲1250万値下げ交渉が成立した。

後は、詳細な銀行評価のみ。
皮算用では評価額以下となっているが、結果まで
約2週間はかかる。

某メガバンクS銀行評価基準で見てみれば
物件評価を数千万下回っている。

家賃も市場価格よりひづみがあり、それを見直せは
結構なお宝になるに違いない。

最後のゴール寸前まできた。scissors

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『検討物件の状況』

以前ご紹介した2物件の状況について、状況報告です。

まず、1件は売主からお断りの話がきましたので、断念です。

いつもの様に、私の提示価格で売る気になれば

いつでも声かけて下さい。』と添えておいた。paper

※売主価格では、絶対に売れないと思います。

後の物件は、売主様が私に売る気になっている。

とりあえず、1200万の指値が通ったが、こちらの希望額

は届いておらず、更なる交渉中となってます。

※あせっても不成立になる可能性が高いので、不動産屋

『いしちゃん』にちょっと時間をおいて最後のつめを行って

頂く事になっている。

面白くなってきた。happy01

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『 賃貸住宅フェアin名古屋 』

5/14~5/15 名古屋賃貸住宅フェアに行ってきました。

本日は長嶋修会長や鈴木ゆりこさん三代目大家マサさん

も来場されていました。

今日の目的は、付加価値を高める設備探しや大家仲間との

交流、セミナーでした。

来場者は少なめな感じでしたが、その御蔭でゆっくり見る事が出来ました。

昨年東京賃貸で気になったセキリティキーの説明を

真剣に確認、今後購入してアパマン反響を見てみようと思う。

そこでお勧めが、ECプランニング様の「楽々ロック」。

Goods_2

http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm

直接社長さんからの説明   有難う御座いました。

                                        

                                      

長嶋会長のセミナー これからの住宅価値のとらえ方

についても、グローバルスタンダードの考えにシフトして

いく仕組みづくりが非常に勉強になりました。

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『不動産管理の重要性』

先週、所有アパ・マンの自主清掃を実施しました。

その日は暑く、汗だく状態。

水浴びしながら、共用エントランスを3h高圧洗浄。

しまいには、ズボンもめくってはりハリキリ振り。

入居者の方に会い、『こんにちわ』と声をかける。

あれ誰?あれ大家!!!

海パン大家は、インパクトあり??

入居者へよりよい環境の住まいを提供するのが

サービス業の鉄則です。

※私も賃貸住まいの時、インパクトのある大家に出会いました。

未だに憶えてますからね~。

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『けーちゃんとの飲み会』

名古屋某所(手羽先屋)で投資家けーちゃんとの飲み会。

参加者は10数名???

現役大家さん~これから始める方などさまざま。。。

やはり自分の投資スタイルに自信が持てなく悩まれている方

も大勢いた。

私の回りには、色々な方が大勢いる事も有り

(例:ノンレバ(競売専門屋)、ハイレバ、店舗投資など・・)

メリット、デメリットはひと通り理解してます。

その中で、自分のスタイルを持つ事が重要!!

けーちゃんも自分スタイルが有るから、今成功されている

大家さんの1人だと感じました。

成り行きではなく、しっかりと理論武装を持って大家さん

を営んでいくべきと私は思います。

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『不動産アドバイザー』

最近、不動産市場の変動が起きている事は皆様ご存知と思います。

その中で融資付で苦しむ方を大勢見てきました。

ここ数日で数人の方からご相談を受けました。

内容としては、融資付・物件交渉テクニック等・・・・・。

交渉については、世界一厳しい自動車メーカ(T社)ビジネスに携わっ

ているので、交渉術は反響が高い。

融資付は、最近の状況についての情報収集を行ったせいか、

メガバンク、地銀の姿勢が見えた。

その状況が知りたいと相談を受けます。

一つ言える事として、自分が融資受けれる人間なのか銀行へ

確認しておく必要が有る。

その上で、指値を入れた方が売主の反応も違う。

買い手市場での特権なのかも???

今は強気で交渉しましょうpunch

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『鬼の指値交渉』

近郊の物件を現在検討している。

1件目は、ファミリータイプの11戸(3DK)とそこそこの物件

2件目もファミリータイプの10戸の物件である。

築浅の割には、痛み度合がひどく、大規模修繕が必要と考える。

※もちろん、修繕後引き渡しと考える。

2件目は、かなり綺麗な物件だが、お宝不動産ではないが

出口を考えた場合、面白い物件。

この2物件に対し、鬼指しを行っている。

(もちろん1000万以上)

業者へ交渉伝授(した打ち合わせ)を行い、秘密道具とセット

に売主へ交渉して頂く。

※交渉は普段、某自動車メーカとの中で得られた知識。

ここで生きるとは。。

結果は果たして??????

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