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2008年1月

3棟目不動産購入の検討

現在、一棟RCの物件を購入する為、物件探しに熱を入れてます。

レインズ等に掲載されていない物件を購入しようと思っている。

※お付き合いしている業者さんにお願いしてます。

エリアマーケティングとして、関東方面(埼玉、千葉)あたりを検討中。

昨年に比べ、12.13事件以降利回りも全体に良くなってきている。

そして20年後の予想人口統計によると、埼玉あたりは現状の+10%増と一般的統計で出ている。

しかし、詳細なエリアマーケティングを考えると、果たしてそうでは

無い為、物件が見つかり次第、分析をしようと考えます。

立地によっては、ファミリータイプや1R向け棟ありますから・・・

(もちろんスピーディが大事です。)

今回は、1憶ぐらいの物件で築15年以下を探しています。

目標として3月決済で、がんばってます。

これを購入したら、法人化を検討します。

税金等、非常に厳しくなりますから。

引き続き頑張ります。

※来週の幸不動産塾に参加します。

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『修繕前確認』

名古屋のマンションは築19年と言う事も有り、そろそろ大規模修繕の時期を迎えるタイミングである。

管理組合で提案も上がっており、自分の目でも物件状態を確認する

必要がある為、確認に行ってきた。

管理状態はそこそこだったが、外壁、共用部通路のペンキ塗り

は必要かと思った。Vfsh0082_2

来年あたりは必要・・・・費用はいくらか??

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『幸塾の参加』

今日は、中部地区の『幸せ不動産塾』に参加させて頂きました。

講師は前野君勝(ダンサーk)さん。(ユニークなキャラで不動産スペシャリスト)

議題は、『投資物件購入について』

私なりのポイントは、自分なりの不動産購入指標を持つことが大切!

私は、空室80%でランニングコスト▲20%、CF300万円の不動産を一つの目安としてます。

投資家××さんは

RCで築20年以内の必須条件で

①土地は路線価×敷地面積

②建物は12×(30-築年数)/30×延床面積

の指標を持ってます。

自分の条件に合った指標を持つことが大切です。

≪本日参加された方≫

ダンサーkさん・・お疲れ様でした。例の資料ください。

伊藤さん・・・今後共よろしくお願いします。相談にのってください。

瀬口さん・・・今日は楽しかったです。不動産名を考え中です。

鈴木さん・・・ありがとうございます。今後も宜しくお願いします。

野田さん鈴木さん・・・互いに頑張りましょう。

大嶋さん・・・リフォームの相談乗って下さい。

小倉さん・・・一棟物で勝負です。(この1月~3月が勝負です。)

浦川さん・・・ネクストステップです。

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『不動産はNOIを重要視する』

 

利回りは実質利回りをみる収益物件が投資対象として大半 です。

その中で、皆さん利回りをみる指標として「表面利回り」、それも満室時の表面利回りという指標を使っています。

これは、満室になったら利回りがいくらになりますよ、という数字

ですので、あくまでも仮定の話しです。

当然ですが、満室にならなければ、絵に描いたもちですので、

全く意味がありません。更に言うならば、実際に入ってくるお金こそ

が重要であるキャッシュフローというのが大きなところであるならば、

表面利回りではなく実質利回り(ネット利回り)こそが重要な指標であるといえます。

外資を初めとしたプロの投資家の指標で表面利回りというのは使われておりません。

あくまでもネット利回り(NOI)が指標となっています。

なぜ、一般の投資家の間ではあまり意味の無い

(といったら御幣があるかも知れませんが)

「表面利回り」が指標として使われているかといえば、単純化できるからです。

でも、賢い投資家の方は、この表面利回りを鵜呑みにするのではなく、実キャッシュフローをみて投資するべきではないでしょうか。

お金が入ってきて出て行く、その流れは表面利回りではなく、

ネット利回り(キャッシュフロー)にあります。

実際の入居率はいくらで見ればいいのか、経費はどのくらいかかるのか、等々の数字をはじくことでNOIは簡単に見えてきます。

是非、ご参考にしてみてください。

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『お宝不動産に認定されました』

昨日お宝不動産で有名な沢さんより、お宝ブロガーに

認定されました。

近々に私のサイトが掲載されます。

お宝不動産認定ブロガーとは?
沢孝史のお宝不動産日記
お宝不動産公式HP

皆さん、今後共よろしくお願いいたします。 今週は名古屋のセミナーに参加しようと思います。 更なる不動産知識と仲間を増やしたいと思います。

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『浜松物件の修繕』

昨年よりお願いしていた、浜松物件の物件手直しが完了しました。

この物件は昨年9月に購入した物件だが、一部手直し修理をして

頂きました。

※瑕疵担保契約上、無償で済みました。

昨年末、大掃除の際詳細にチェックして見えた事です。

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         Img_3145                                

                                      

                                      

この様に完璧に修正して頂きました。不動産は自分の目でしっかりと

チェックすべきです。

今週は、ゴミ置き場を自分で作ります。また紹介します。

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『第3回マザーズオークション セミナーの参加』

本日、『第3回マザーズオークション主催のセミナー』に大阪梅田の

ヒルトンWESTに行ってきました。                                        

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今回、『お宝不動産』でおなじみの沢 孝史さんが講師として公演されました。

参加者約50名中 8割の方が不動産所有者でした。

                                           

                                       

内容としては、『賢い不動産の投資法』と言う事が議題となっており

①不動産投資目的の明確化

②沢さん所有不動産の紹介

③自己増殖とリスク管理(リスク管理は陣取りゲーム)

④不動産投資は利回りで決まるものではなく”イールドギャップ”

 できまる。

⑤最近の不動産市場

⑥不動産のシュミレーションと経費の目安(沢さん指標)

⑦融資時に提出する資産評価表と事業性評価

と不動産投資に関する基礎を熱く語っておりました。

Vfsh0079                                                  

      

                                            

                                          

私の感想としまして、ひとそれぞれの指標をもっており、私の指標と

考え方が異なる点等が有り、非常に勉強になりました。

『今後も沢さんのセミナーには参画しようと思う』

PS:最後に沢さんと名刺交換させて頂き、ありがとうございました。

今後もよきアドバイスお願いいたします。

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確定申告について

いよいよ昨年の成績表(確定申告)の時期が近づいていましたね。

昨年末から経費の整理をしており、先週税理士さんに内容確認して頂きました。

結果、若干の修正があったものの、ほぼ完了と言う感じです。

【こちらが減価償却内訳表】

※バックデータです。                                                 

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     確定申告でのお悩みが御座いましたら、ご質問して頂いて

結構ですので・・・。

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物件の清掃

昨日、物件の清掃に行ってきました。

昨年高圧洗浄した為、駐車場やコンクリート部は非常に綺麗でした。

しかし階段部下に生ゴミが放置されていたり、猫のブンなど色々

対策していても関わらず落ちてました。

マナーを守って頂くため、掲示版に貼り出そうと思う。

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昨年業者ともめておった件ですが、業者に否があった為

昨年度分の95%(数万円)の返却と契約解除で締結しました。

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名古屋地方で清掃業務の業者を知っていましたら

 是非ご紹介下さい。

②名古屋地区の不動産ビジネスを実践されている方

 を探しております。

※右下の『メール送信』でご連絡頂ければ幸いです。

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『事務書のレイアウト』

2008年のスタートとして事務書のレイアウト変更を行なった。

非常に狭いオフィスだが綺麗なオフィスになりました。

もう少し事業拡大になれば、大きいオフィスへ移るのだが

現在は従業人も数名なので・・・

これからも宜しくお願い致します。

※コメント下さいね。

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相互リンク募集

【相互リンク募集中】

ご希望の方は下記メールアドレスにご連絡ください。
その際
  1、サイト名
  2、サイトURL
  3、当サイトのリンクを貼ってくださるページのURL
  4、返信用メールアドレス
  5、お名前
のご記入をお願いします。できるだけ早く回答します。

 

  相互リンク申込み・お問い合わせ
  スターリーエステート(代表) しんちゃん 

     メールアドレス:nrr07577@nifty.com

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物件を複数所有するメリット

一棟もつのと複数棟持つのではどちらがいいのか、

これには決まって、複数持つほうが安定性が高まるので望ましい

という答えをしています。

なぜ、複数棟持つほうがいいかと言えば、単純にリスクが分散されるからです。

一棟だけであれば、どんなにその物件が良くても、突発的な事故によって0/1と

なってしまいますが、2棟あれば1/2で済みますし、100棟あれば99/100と

なります。

当然、借入額は増えていきますが、賃貸経営における安定性という点

(安全性とも言えます)から考えれば明らかに一棟よりは二棟、二棟より

は三棟ということになります。

では、なぜ安定性が高まるのに、金融機関は貸出をしないのかといえば、

現在の金融機関では、複数あることで安定性が高まるという認識が無い

のと、総貸付額を絶対リスク額と見ている点のためです。

これはおそらくバブル崩壊の教訓から来ていると思いますが、一社もしくは

一人に多額の貸付をし、その会社もしくは個人が倒れた場合のリスクが

大きいという判断なのです。

一概にこれが間違っているともいえない面はあります

(実際にバブルでそのような貸し倒れがありました)が、現在の家賃収入

から逆算した融資においては、バブルの状況がそのまま当てはまると

いうことはありません。

ただ、現時点ではなかなか理解を得られないというところでしょうか。

将来的にはわかりませんが。

となると、やはり物件を複数取得するためには、属性を高めるしか方法は

無いということになります。

銀行は物件がどうこう言う前に、その人がどういう人か、という視点で見てきます。

「その人の器に応じた貸出額」が設定されるのが原則のため、借入を増やしたい

場合は器を大きくするのが原則となります。

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『不動産セミナーの参加について』

すっかり休みモードから仕事モードに切り替わりました。

さて1月20日に行われるマザーズオークション主催の

不動産投資ゼミナール」に申込を行いました。

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19日(東京 講師:cfネッツ 猪俣さん)、

20日(大阪 講師:沢さん)が講師となってます。

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私は20日の沢さんのセミナーに参加致します。

今年のスタートとしてもう一度原点を見つめる上、

参画します。

マザーズ会員の方、時間が有りましたら参画して

見ては如何でしょうか?

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「第3回 不動産投資ゼミナール」

 ※セミナー詳細・お申込は今すぐこちらからどうぞ!

 (申込締切:1/11)

 http://r02.smp.ne.jp/u/No/106471/5A5FBD4C_94898/seminar.html

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当日皆様とご挨拶、情報交換もさせて頂きたく思います。

※気軽にお声をかけて頂ければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

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自分の愛車紹介

今日は、仕事始めの為非常に疲れました。

今日は私の愛車BMWについて紹介させて頂きます。

昨年、BMWミニからBMWに乗り換えしました。

社有車扱いで所有しておりますが、非常に気に入ってます。

この3月より自動車ビジネスを始めます。

私は自動車部品メーカに勤務してますし、自動車整備士の免許も持ってます。

※ファイナルシャルプランナー(FP)、簿記その他色々持ってます。

皆様に満足して頂ける価格で提供する予定でおります。

車を購入の際は是非宜しくお願い致します。

詳しくは具体的方向性が決まり次第宣伝させて頂きます。

私が直接オークションで購入→皆様に販売します。

比較見積をして頂き、安ければ是非ご検討して頂きたく思います。

私の愛車です。

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『明けましておめでとうございます。』

皆様、明けましておめでとう御座います。

今年1年宜しくお願い致します。

早速ですが、今年の目標についてですが

①不動産収入:2,500万円(CF:1000万)

②自動車ビジネス:2,000万

と言う目標を設定しました。

不動産については、現在フル稼働で有り、この1月~3月の期間で

RC一棟購入予定でいます。

(昨年より色々銀行さん等へ話しをしており、ほぼ融資は可能)

自動車については、『マネーの虎 ×原氏』と共に自動車ビジネス

に参画します。

月の売上を100万ぐらい行けば良いかと思ってます。

まずは、目標を実現する為に一生懸命頑張りますので

皆様、何卒宜しくお願い致します。

2007年1月5日

スターリーエステート 代表 しんちゃん

『スターリーエステート』を祈願して豊川稲荷へ

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