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2007年12月

『2007年のまとめ』

お仕事も今日でおしまい。

1年間、楽しくアパート経営ができました。(^▽^)

振返ると順調な経営を営めたと思います。

来年早々にRCを購入する予定ですし、

自動車輸出入販売会社も 『来年4月』スタート致します。

今後共、宜しくお願い致します。


そういえば、ブログも1ヶ月経っていました。

お読みいただきましてありがとうございます。

ブログは年明けすぐに再開しますが、今年はこれが最終です。
皆様、良いお年をお迎えくださいませ。

2007年12月30日

スターリーエステート 代表 しんちゃん

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『清掃業務2』

今日は、別の清掃業務にいってきました。

こちらは、新築物件で非常に綺麗な状態が維持されてました。

わざわざ管理会社の方も挨拶に来て頂きました。

結局、約3時間の清掃を行ないピカピカになりました。

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『エリアマーケティング』

今日、新しいニュースが入ってきました。

不動産のエリアマーケティングですが、危険な地域として

『仙台』が上がっております。

理由は、東北大学のある学部が別地域へ移動になります。

※関係者情報ですので、正しいと思います。

仙台地域の1Rは非常に危険ですし、おそらく融資も厳しいでしょう。

(1Rの空室が確実に出まくります。)

やはりエリアマーケティングは重要です。

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『所有不動産の清掃』

今日は、所有物件の大掃除に行って来ました。

コンクリート部、建物外壁、共用床等高圧洗浄機で1年の

アカ取り行ない物件も非常にきれいになりました。

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『融資提出書類の重要性について』

不動産購入にあたって『銀行融資をいかに引き出せるか』が

非常に重要です。

不動産投資の最大の利点として、小資金で買う物件を担保に入れ、

大きなレバレッジをかけられる点。

私の場合ROI、IRR、DCRを重要視してます。(本当に重要です。)

私が融資審査に出す場合、一般的な提出物+下記資料を出します

1.自分の属性をまとめた資料

(学歴、家族構成、勤務先詳細、今年の給与見込み額、自己PR)

2.自己資産内訳(現金~かねめのものまで)

3.空室リスクも含めた収支表(購入ソフトを使って資料を作成)

※これからの融資は属性を問われますので、資料準備すべきです

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これらが、私が作成した書類です。書式は自由ですので作成してみてください。

 

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『所有不動産の管理』

先日、清掃の件で管理会社にクレームを入れました。

清掃報告書を管理会社から出してもらい、近々管理会社の方と

実際に清掃している担当者と現地での確認を行なってきます。

報告書を確認しましたが、書面だけではあまりよく分かりませんし、

管理会社に支払っている管理費に対して全く納得できていない内容

なのでその実体を現地へ行って確認に行ってきます!

後日、その結果をご報告させていただきます。

*********************************************

とはいっても、自分達の不動産は自分達でもなるべく

管理していきたいもの。

年末の大掃除に向け、はりきって高圧洗浄機を

ホームセンターで購入しました。

それがこれ↓↓↓かなりお安くなっています(^^)

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これで壁やエントランスの汚れを落としてきます。

他にもこんなものもあります↓↓↓

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『銀行の動向』

先日、某銀行より連絡が有りました。

内容は、銀行内の決済が厳しくなったとの事でした。

詳細は↓↓↓

------------------------------------------------

各支店に通達が入り、審査基準が変わるそうです。
★★★
年収=1000万円以下の方は、本部稟議となります。
(収入合算して1000万円であっても、本部稟議になります。)
融資割合が90%以上であれば、全ての方が本部稟議となります。
★★★
本部稟議となっても、すぐにフルローンがNGとなるわけではありませんが、
審査の時間が今まで以上にかかってきます。
-------------------------------------------------
銀行さん内でも、規制が入っているのかも知れません。
皆さんがその物件を見極める知識が必要になってきす。
                                          
私の場合、下記の様な不動産投資ソフトを使い、ローン期間の
収支や、空室リスクを考慮したバターンでの収支シュミレーション
を評価して購入してす。
                                                                                     
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『銀行融資で不動産オーナーになろう!』

今回は不動産購入にあたってですが、不動産投資をしたくても巨額

のお金がなく、’私は無理だな’と思っている人は大半だと思います。

私も、サラリーマンでお金持ちでもありません!

しかし、この歳で一億以上の資産を築きました。

購入するにあたり、1億の融資を受けようと思っても難しいです。

結論から言いますと、自己資金は購入物件の一割は貯めて下さい。

(そのお金を使う&使わない関係なく)

※銀行さんに相手にしてもらえませんので・・・

そして、購入不動産の評価(積算評価or収益還元法)を知り、

購入したい不動産の価値、この不動産から生まれるCF(キャッシュ)がキーワードになります。

※詳細は『ごあいさつ 起業家日記』に掲載した書庫を読んで下さい。

※しかし、区分マンションは融資がつきにくいです。

(一棟は1部屋空室でも、全体の?%ですが、区分は0%ですので・・)

リスクが高いですし、区分は所有地が無い為、評価が出ません。

不動産投資を始める方、まずは一棟ものから始める方が良いと思います。

購入したい物件を不動産屋さんに銀行評価を確認して頂き、銀行事前審査をすると自分がどれぐらい融資が受けれるかわかります。

まずはアクションを起こしてください。(何も始まりませんので・・・・)

最初は専門不動産屋さんのアドバイス等頂き、知識を付けてください。

次回は、もう少し詳しい内容を掲載致します。

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『所有不動産の確認』

今日は、所有不動産の清掃&確認に行って来ました。

夕方に着き、約2時間の清掃を行なってきました。

Vfsh0025_3    ●  ●  ●  ●  ●  ●  ●  ● ●  ●  ● 

    2回/月の清掃委託をしているのにも関わ

    らず清掃のズサンな姿!! 

    明日、管理会社へ連絡をしてクレーム   

    を付けようと思う。                                 

  ●  ●  ●  ●  ●  ●  ●  ● ●  ●  ●

我社は管理を重要と考えている為、契約解除します!!!

(早速求人募集orシルバー人材センタへ)

年末に所有物件の高圧洗浄を行ない、この1年のアカ取りをします。

この後、不動産の購入にあたっての内容を掲載いたします。

                                                                                                

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忘年会’アオキーズバンド’

スイマセーーン!

12月は忘年会シーズンですよね。頻繁に予定が入ってましたので更新をお休みしてました。

よって忘年会特集に急遽変更致します。

今日、自動車メーカT社の忘年会に行って来ました。

その忘年会が、バンド&忘年会!いつもと違うお客さんの顔が見れました。

こちらが写真!

 ↓ ↓ Vfsh0007

なぜか私も、クラブの乗りで盛り上げてました!

本当に楽しかったです。

約2時間の楽しい時間ありがとうございました。

『ストレス発散ありがと------』

明日も不動産の物件探しと所有物件の掃除(確認)をしてきます。

現在、1億~1億5千万円の不動産を探してます。融資も銀行に事前調査を受け、融資はほぼ確実です。

『空室▲20%でもCF350万以上』の物件を購入したいと思います。

※現在探して頂いてる※※※※さん宜しくお願い致します。

次回は、約束通りの内容を掲載致します!!!

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『不動産ビジネスその2 不動産1棟物購入の巻』

不動産一棟物購入について紹介したいと思います。

サラリーマンで有れば、現金(キャッシュ)で一棟アパ・マンを購入する

のは難しいですよね。(数千万円、数億円もする物をキャッシュ購入するなんて・・・)

でも、融資を受けて買う事は出来るのです。

サラリーマンでも数億円の借り入れが可能なのです。

※現に私もサラリーマンをやってますが、億単位の借入をしております。

ローン返済は家賃収入で支払っており、返済・諸経費引いても年間数百万円

のキャッシュフローが残ります。

でも皆さん巨額の借金をして、心配になると思います。

それを解消するには、成功者の行動パターンを素直に実践する。

その為には、不動産投資の勉強をするのが、最大にリスクヘッジになると思います。

私も時間が有れば、不動産の勉強をしたり、セミナー&不動産投資家とお話

したりしてます。

≪成功は≫

①に知識を付ける

②金持ちの行動パターンを知る。

③良い借金悪い借金を知る。

④良きパートナーを見つける。

⑤長期を考え行動する。

がポイントだと思います。

では、住宅ローンはどうでしょうか??皆さんは御分かりですか?

住宅は、自分のお金から支払いますから、悪い借金ですよね。

一歩間違えれば、売却・自己破産になりやすい借金なのです。

不動産の借入の場合、皆さん(入居者)の方が私の借金を返済して

くれますし、キャッシュも残ります。

そして、入居している方へ住む場所の提供していて、世の中の為に

貢献しています。

私が不動産が好きな理由がわかってくれたでしょうか。

今年、一棟物物件を購入致しました。しかも小額資金で・・・・

年間1,000万円以上の収入が得られる様になりました。

 それがこちらの物件です

    ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

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次回は購入する際の内容、銀行評価について

紹介したいと思います。

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不動産ビジネスについて

今日は不動産ビジネスについて、お話したいと思います。

私が不動産ビジネスをやるきっかけは27歳の時。

その時、賃貸マンションに住んでいたのですが、

近所に新築マンションが建った事も有り、内覧会に行きました。

その物件は、住*不動産が取り扱っていたのですが、

そこの営業マンとお話をしていて、不動産をビジネスとして

考えては?と言われました。

その会社は、私の知人が働いていたので色々と不動産について

教えて頂きました。

そして、29歳で不動産ビジネスを始めたきっかけ

『ロバート、キヨサキさん』の 金持ち父さん貧乏父さんに出会い

本格的に実行し始めました。

最初の物件は、29歳に購入致しました。

皆さんはご存知と思いますが、『マザーズオークション』

https://www.mothers-auction.net/

(美和明宏さんがCMやってました。)

未だ不動産オークションメジャーでは無かった時代に、

区分マンションを購入致しました。

こちらが、物件写真です。 

070201_b_3 表面利回り14.1%

9階建の最上階

フル稼働中!

キャッシュで購入!!!

このマンション購入をキッカケに不動産ビジネスをスタート致しました。

次回は『その2 不動産1棟物購入の巻』を掲載致します。

皆さんお楽しみに・・・・・・

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ごあいさつ(起業家)日記

はじめまして!!

愛知県で不動産投資をおこなってます

サラリーマン&個人事業の2本柱で稼動中です。

不動産ビジネスを始めて、約1年。現在アパート2棟、区分1戸 

計15戸所有しております。

来年は、大型マンション1棟(36部屋)の購入検討中です。

不動産ビジネスを勉強し始め、3年。自分の人生を変えてくれました。

大学時代、経営の勉強をしており、セミナー等で起業家さん達のお話を聞き

いつかは『会社経営したい。自分の腕で頑張りたい』と思ってました。

就職も某大手自動車部品メーカーで営業、企画を勉強させて頂いております。

Q・C・Dを常に考え、大きなプロジェクトを任され、市場に製品が流通するといった

重要なポジションです。

この学んだ事を自分のビジネスに活かし、来年は中古車販売、輸出業の2事業

スターリーグループを立ち上げる計画中。(※来年は法人化を目指しております。)

皆様今後共、こちらのブログを見てくださいね!!!!

次回は、私が所有している不動産投資について紹介させて

頂きます。

では、お楽しみに・・・・・・・・

※私が衝撃、勉強になった書籍です。

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法 Book 1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

著者:金森 重樹
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ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円 Book ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円

著者:赤井 誠
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